آشنایی با انواع چالش حقوقی آژانس املاک و روش‌های مدیریت آن‌ها

هر بنگاه تجاری در طول فعالیت خود با مجموعه‌ای از چالش‌های حقوقی و غیرحقوقی دست‌وپنجه نرم می‌کند. آژانس‌های املاک در دستهٔ بنگاه‌های تجاری قرار دارند و در عمر اقتصادی‌شان چالش‌های حقوقی بسیاری خواهند دید. در هر بنگاه تجاری وجود یک مدیر توانا و آگاه می‌تواند از به وجود آمدن مشکلات جلوگیری کند. یا در صورت به وجود آمدن چالش، مدیر توانا راه‌حل مناسبی برای مشکل پیدا می‌کند. مدیری که اختلافات و بحران‌ها را مدیریت کرده و همیشه برنامهٔ مناسبی برای روبرو شدن با مشکلات داشته باشد. آکادمی املاک دیوار در اینجا شما را با چالش حقوقی آژانس املاک و راه‌هایی برای مدیریت بهتر آن‌ها آشنا می‌کند.

اختلاف با کارمندان

مدیران در روبرو شدن با کارمندان خود باید مانند مبصر برخورد کنند. آن‌ها باید بتوانند کارمند خوب را از بد تشخیص دهند. توانایی کارمندان خود را سنجیده و روی آن توانایی‌ها تمرکز کنند. امکان دارد در میان کارمندان بد شخصی همیشه ساز مخالف بزند؛ اما در نهایت سود بسیار زیادی را روانهٔ آژانس املاک کند. یک مدیر حرفه‌ای در مواجهه با چنین کارمندی او را اخراج نمی‌کند؛ بلکه با مدیریت و کنترلش او را به یک کارمند خوب تبدیل می‌کند.

مدیر آژانس حرفه‌ای باید برای دوری از چالش حقوقی آژانس املاک سیستم تنبیه و تشویق را برای کارمندانش تهیه کند. در این سیستم باید برای هر رفتاری تنبیه و تشویق در نظر گرفته شود. این کار باعث می‌شود که راندمان کاری در میان کارمندان افزایش پیدا کرده و آژانس املاک شما به یک آژانس املاک حرفه‌ای تبدیل شود.

یک مدیر آژانس وقت‌شناس و با انصاف از کمبودهای حقوقی شغل مشاور املاک استفاده نمی‌کند. او برای استخدام، قرارداد قانونی را میان خود و کارمندش تنظیم می‌کند. او به قوانین بیمه پایبند است و حقوق کارمندانش را به موقع پرداخت می‌کند.

اگر مدیران آژانس از کاستی‌های حقوقی شغل خود استفاده کرده و حقوق اولیهٔ کارمندانشان را نادیده بگیرند، امکان شکایت از سوی کارمندانشان وجود دارد. اگر به هر دلیلی مدیر آژانس از بستن قرارداد، پوشش بیمهٔ تامین اجتماعی و حقوقی متناسب با نرخ مصوب وزارت کار سر باز زند، کارمندان می‌توانند به ادارهٔ کار مراجعه کرده و از مدیر خود شکایت کنند. ادارهٔ کار هم واحد صنفی متخلف را به جریمه و گرفتن رضایت از کارمند خود مجبور می‌کند. یک مدیر آژانس حرفه‌ای با رعایت قوانین کار از چالش حقوقی آژانس املاک که امکان دارد میان خود و کارمندانش به وجود آید، جلوگیری می‌کند.

اختلاف با مشتری

گاهی اوقات امکان دارد اختلافی میان کارمندان و مشتریان در آژانس املاک رخ دهد. مدیران در این مواقع باید به مسئله ورود کنند. مدیران آژانس‌های املاک باید این موضوع را بدانند که آژانس آن‌ها بدون وجود مشتری هیچ است. این مشتریان هستند که به کار آن‌ها رونق می‌بخشند. بنابراین همیشه حق با مشتری است. اگر هم این‌طور نبود، باید با مشتری طوری برخورد کنند که ناراضی از آژانس آن‌ها بیرون نرود. زیرا نارضایتی مشتری برابر با بدنام شدن آژانس املاک آن‌هاست و راه دیگر آژانس‌ها را برای مشتریان باز خواهد کرد. به طور مثال اگر دوست شما به عنوان مشتری به آژانستان مراجعه کرد، باید رابطهٔ دوستی را کنار گذاشته و کاملا بی طرف باشید. همین ریزه‌کاری‌ها از به وجود آمدن چالش حقوقی آژانس املاک جلوگیری می‌کند.

مصداق‌هایی برای شکایت مشتری از آژانس املاک وجود دارد که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم.

مطابق نرخ مصوب، کمیسیون بگیرید

مشتریان باید قبل از انجام معامله از نرخ مصوب کمیسیون آژانس‌های املاک آگاه باشند. این آگاهی هم با یک جستجوی ساده در اینترنت یا پرس‌وجو از آژانس‌های املاک دیگر امکان‌پذیر است. وظیفهٔ مدیران آژانس این است که به قانون پایبند باشند. باید بدانند که دریافت کمیسیون از مشتری به میزانی بالاتر از نرخ مصوب، می‌تواند باعث شکایت مشتری شود. نرخ کمیسیون در اجاره و رهن با خرید و فروش، تفاوت دارد.

در موارد رهن و اجاره باید ۲۵ درصد از میزان اجاره را به عنوان کمیسیون پرداخت کرد. اما در موارد خرید و فروش، سهم هر کدام از خریدار و فروشنده، ۰/۵ درصد از قیمت ملک است. البته این قانون برای ملک‌هایی با ارزش بیش از ۵۰۰ میلیون تومان، متفاوت است.علاوه بر این، در تمامی معاملات ۹ درصد نیز تحت عنوان مالیات دریافت می‌شود. البته این رقم در شهرهای دیگر غیر از تهران کمی تفاوت دارد. اگر هر مبلغی بیش از این نرخ مصوب از مشتری دریافت شود، عمل مجرمانه صورت گرفته و مشتری را به سوی شکایت از آژانس شما راهنمایی می‌کند.

مدیر آژانس با شکایت مشتری باید ۴ برابر رقمی که دریافت کرده را به عنوان جریمه تعزیراتی پرداخت کند. او تنها بدین ترتیب می‌تواند رضایت مشتری را جلب کند.

کد رهگیری ارائه کنید

بسیاری از آژانس‌های املاک برای فرار از مالیات، از ثبت کد رهگیری خودداری می‌کنند که این کار مطابق قانون یک تخلف است. مشتری می‌تواند به اتحادیهٔ مشاوران املاک با عنوان عدم دریافت کد رهگیری شکایت کند. مشاوران املاک مطابق ماده ۲۷  قانون نظام صنفی کشور باید به ثبت کد رهگیری بپردازند. در غیر این‌صورت، مشتری با شکایت از این واحد صنفی به اتحادیه مشاوران املاک می‌تواند تا ۷ روز آژانس املاک متخلف را پلمپ کند.

مشاوره غلط ندهید

مشاوران املاک باید در طول معامله مانند یک قاضی عمل کنند. نباید به جانبداری از یک طرف معامله به دلیل سود بیشتر بپردازند. گاهی مشاوران املاک به بهانه گرفتن کمیسیون بیشتر، معامله را یک طرفه پیش می‌برند. در این صورت، حقوق یک طرف معامله را نادیده می‌گیرند یا او را گمراه می‌کنند. مشاوران و مدیران باید بدانند که این کار مصداق بارز غش در معامله یا همان فریب در معامله است. در صورت اطلاع، طرف متضرر می‌تواند به اتحادیهٔ مربوطه و مراجع قضایی شکایت کند.

مجوز را در دید عموم نصب کنید

مجوز واحد صنفی مانند شناسنامهٔ هر شغلی است. بنابراین باید آن را در معرض دید عموم نصب کرد. اگر هم در دید عموم نبود و مشتری آن را برای رویت از شما درخواست کرد، نباید از زیر نشان دادن آن شانه خالی کنید. اگر مجوز اتحادیه را ندارید، هیچ‌وقت به ارائهٔ خدمات نپردازید.  زیرا مشتریان مطابق ماده ۲۷ قانون نظام صنفی کشور، می‌توانند به اتحادیه مشاوران املاک شکایت کرده و واحد صنفی شما را پلمپ کنند.

چالش‌های مالی

در وضعیت اقتصادی نامناسب فعلی، احتمالا هر بنگاه تجاری با چالش و بحران‌های مالی روبرو می‌شود. یکی از راه‌هایی که می‌تواند به مدیریت و کنترل چالش‌های مالی کمک کند، استخدام یک حسابدار است. حسابداران می‌توانند با استفاده از اصول حسابداری به تهیه و تدوین یک برنامهٔ دقیق مالی بپردازند. آن‌ها می‌توانند بخش‌های سود آور و ضررده آژانس شما را پیدا کرده و سپس برای آن به برنامه‌ریزی دقیقی بپردازند. آن‌ها می‌توانند ریشهٔ ضرر را پیدا کرده و پرداخت مالیات، بیمه و هزینه‌های مالی آژانس را به شما یادآوری کنند. برای اینکه بتوانید از چالش‌های مالی جلوگیری کنید، به استخدام یک فرد کارکشته در این رشته بپردازید.

راهکار بهینه: همکاری با مشاور حقوقی

همیشه به علاج واقعه قبل از وقوع بپردازید. سعی کنید هر شخص را در جای خود بگذارید. از توانایی او برای انجام کارها استفاده کنید. ماهیت شغل شما طوریست که امکان دارد در طول سال با بحران‌های حقوقی بسیاری روبرو شوید. برای جلوگیری از چالش حقوقی آژانس املاک بهتر است به استخدام یک کارشناس حقوقی بپردازید. مشاور حقوقی به مشاور املاک در تهیه و تنظیم درست قراردادها کمک می‌کند. اگر مشتری با چالش حقوقی روبرو شد؛ مشاور حقوقی را راهنمایی می‌کند. او به نوعی حلال مشکلات شماست. از طرفی با استخدام یک مشاور حقوقی، در نظر دیگران یک شخص حرفه‌ای به حساب می‌آِیید.

سخن آخر

مدیران در آژانس‌های املاک نقش کلیدی را ایفا می‌کنند. آن‌ها می‌توانند چالش حقوقی آژانس املاک را برطرف کنند. یا در صورت به وجود آمدن یک بحران و اختلاف به کنترل و مدیریت آن بپردازند. مدیران باید همیشه برنامه و راه‌حل مناسبی برای رفع موانع داشته باشند تا بتوانند مجموعهٔ خود را در بالاترین سطح ممکن نگه دارند. آن‌ها باید مانند قاضی در مقابل اختلافات کارمندان خود حاضر شوند. به مشتری احترام بگذارند و شرایط رفاه را برای کارمندان خود فراهم کنند. یک مدیر توانا برای هر جایگاهی به استخدام شخص مناسب آن جایگاه می‌پردازد و قانون را به طور تمام و کمال رعایت می‌کند.