دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

هر آنچه باید درباره چارچوب‌ها و نکات حقوقی ساخت املاک بدانید

قصد دارید ملک قدیمی خود را بکوبید و از نو بسازید؟ یا به تازگی زمینی را خریده‌اید و قصد ساخت‌وساز در آن را دارید؟ برای هر نوع ساخت‌وسازی علاوه بر اینکه نیاز به اخذ مجوز دارید، باید نکات حقوقی ساخت را هم رعایت کنید. اگر به دنبال پروانهٔ ساخت‌وساز هستید، ۱۰ مرحله پیش روی شماست. طرف حساب شما در این مراحل شهرداری است. اما برای سپری کردن هر مرحله عجله نکنید. بهتر است از همراهی و مشورت کسی که در این راه تجربه دارد، استفاده کنید. همچنین می‌توانید پیش از شروع ساخت‌وساز این مطلب را بخوانید. آکادمی املاک دیوار در این مطلب شما را برای گرفتن مجوز ساخت و ساز آماده می‌کند.

در فصول سرد به دنبال مجوز بروید

مراحل دریافت مجوز کار زمان‌بری است که وقت زیادی از شما می‌گیرد. در صورت تصمیم برای ساخت‌وساز، در فصل سرد به دنبال طی کردن مراحل اولیهٔ مجوز بروید. زیرا حتما پروسهٔ دریافت مجوز تا فصل‌های گرم طول خواهد کشید. فصل‌های گرم هم بهترین زمان برای ساخت‌وساز هستند. در فصول گرم معمولا خبری از بارندگی و سرما نیست و اختلالی در ساخت‌وساز به وجود نمی‌آید.

درخواست خود را ثبت کنید

پس از بودجه‌نویسی، باید برای ثبت درخواست مجوز به شهرداری محلی که قصد ساخت‌وساز در آنجا را دارید، بروید. اگر در تهران قصد ساخت دارید، باید با همراه داشتن مدارکی نظیر کارت شناسایی، سند مالکیت، برگهٔ تسویهٔ حساب عوارض نوسازی و برگهٔ تسویهٔ حساب عوارض شهرداری به دفاتر خدمات الکترونیکی مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنید.

یکی از نکات حقوقی ساخت در این قسمت، داشتن دو برگه مربوط به عوارض است. این دو مدرک برای ثبت درخواست مجوز الزامی است. اگر عوارض را در سال‌های گذشته و جاری پرداخت نکرده‌اید، حتما برای پرداخت آن اقدام کنید.

اختلافات حقوقی املاک

بازدید ماموران شهرداری از ملک یا زمین

زمانی‌که درخواست دریافت مجوز خود را ثبت کردید، باید درخواست بازدید از ملک یا زمین را ارائه دهید. در این مرحله، منتظر تایید شدن ثبت درخواست خود بمانید. بعد از تایید از سوی شهرداری، کارشناسی به محل فرستاده خواهد شد. کارشناس شهرداری در این مرحله به بازدید از عرض خیابان، عرض بنا، ابعاد ملک و مجاوران بنا می‌پردازد. یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی ساخت در این مرحله پنهان شده است. آن مورد هم چیزی جز متراژ زمین نیست. در این مرحله، کارشناس با بررسی متراژ زمین به شما خواهد گفت که با توجه به متراژ، اجازهٔ احداث چند طبقه را خواهید داشت.

بررسی کارشناسان طرح تفصیلی

یکی از نکات حقوقی ساخت طرح تفصیلی است. برای درک این مرحله، ابتدا باید به تعریف طرح تفصیلی بپردازیم. مطابق بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی:

طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر، نحوهٔ استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر را بیان می‌کند. موقعیت مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود. نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت نیز بر اساس مدارک ثبتی، تهیه و تنظیم می‌شود.

البته طرح تفصیلی بر همهٔ شهرها حاکم نیست. این طرح بیشتر در شهرهای وسیعی مانند تهران اجرا می‌شود. در این مرحله از سوی شهرداری کارشناسی که متخصص طرح تفصیلی است، به محل فرستاده می‌شود. این کارشناس، کاربری زمین یا ملک را بررسی می‌کند.

به عقب‌نشینی ملک توجه کنید

در این مرحله، همهٔ راه‌ها به بخش «بروکف» و کارشناسان موجود در این بخش منتهی می‌شود. کارشناسان متخصص در این بخش به بررسی ابعاد ملک جدید، میزان اصلاحی و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدید شما می‌پردازند.

معماری داخلی ساختمان

تهیهٔ نقشه و رفع ایرادهای آن

بازیگر اصلی این بخش شما (سازنده) هستید. در این مرحله، باید نقشه‌ای دقیق از مورد نظر را بنا تحویل شهرداری بدهید. در نقشه باید به مواردی از قبیل مساحت ملک، تعداد واحدهای ساختمان، مساحت واحدهای ساختمان، مساحت هر طبقه از ساختمان و … توجه کنید. اگر خودتان در رشته معماری تحصیل کرده یارا به تنهایی این کار را انجام دهید. اگر در طراحی نقشه تبحر ندارید، کار را به مهندسان معماری بسپارید.

در این مرحله باید که تمام خواسته‌های خود را بی‌چون و چرا به مهندسان توضیح دهید. نقشه را بعد از طراحی باید به شهرداری تحویل دهید. امکان دارد نقشه در همان مرحلهٔ نخست تایید شده یا شاید هم ایراداتی به آن گرفته شود. اگر نقشه به مرحلهٔ اصلاح رسید، برای این کار دوباره از دانش مهندسان معماری استفاده کنید. در این مرحله، باید کفش‌های آهنین بپوشید. زیرا این رفت‌وآمدها چندین بار تکرار می‌شود.

عوارض ملک را پرداخت کنید

عوارض ملک یکی از اصلی‌ترین نکات حقوقی ساخت است که باید توجه ویژه‌ای به آن داشت. زمانی که در نهایت تاییدیه نقشه را از شهرداری گرفتید، باید دوباره به سراغ شهرداری بروید. در این مرحله شهرداری میزان عوارض را برای شما تعیین می‌کند. واحد صدور پروانهٔ ساختمان، مسئول این بخش است و این میزان را محاسبه می‌کند. عوارض شامل عوارض ساخت‌وساز و خرید تراکم می‌شود.

بررسی دوباره و دقیق نقشه

کارشناسان این مرحله دقت بسیار زیادی دارند. درواقع در این قسمت نقشهٔ شما به صورت دقیق و موشکافانه بررسی خواهد شد. امکان دارد در این مرحله توصیه‌هایی را از سوی کارشناسان شهرداری از جمله بهینه‌سازی مصرف انرژی، استانداردهای لازم برای اسکلت ساختمان، استحکام بنا و رعایت اصول معماری دریافت کنید. حتما رعایت نکات حقوقی ساخت را در این مرحله در نظر داشته باشید. درنهایت هر توصیه‌ای را با دقت و وسواس اجرا کنید.

دانلود قرارداد مشارکت در ساخت

درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات شهری

در زمان تهیهٔ پیش‌نویس در دفاتر خدمات شهری، باید فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنید و به شهرداری بفرستید. حالا باید منتظر تماس شهرداری باشید. بعد از تماس شهرداری باید برای عقد قرارداد همراه با ناظری که از سوی شهرداری مشخص شده به این سازمان مراجعه کنید.

مجوز ساخت‌وساز خود را تحویل بگیرید

تبریک! شما توانستید با رعایت مراحل و نکات حقوقی ساخت، پروانه ساخت را بگیرید. زمانی که شهردار، رئیس بخش صدور پروانه ساختمان و معاون شهرسازی و معماری درخواست شما را تایید و امضا کنند، پروانه ساختمانی‌تان به شما تحویل داده می‌شود. مدت اعتبار این پروانه ۲ سال است.

مدارک لازم برای مجوز ساخت‌وساز

به منظور دریافت پروانهٔ ساخت‌وساز از شهرداری، باید ۱۰ مرحله فوق را طی کنید. در این بین حتما باید مدارکی را هم فراهم کنید. اگر هر کدام از مدارک را دریافت نکرده باشید، کارتان پیش نمی‌رود.

مدارک عبارتند از:

  • برگ تعهد نظارت
  • برگ تعهد محاسب و نقشه‌های سازه
  • فرم تعهد کارفرما تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
  • فیش‌های عوارض زیربنا
  • نوسازی سال‌جاری
  • جواب نامه از ادارهٔ بیمه مخابرات و آب و برق
  • اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
  • مجوز تهیهٔ نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
  • تهیهٔ پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری
  • تکمیل شناسنامهٔ ساختمان توسط شهرداری و اخذ امضای پروانه

سوال و جواب‌های رایج نکات حقوقی ساخت املاک

  • سوال: اگر پروانهٔ ساخت ساختمانی تمدید شده باشد، ولی نقشه ساختمان نظام مهندسی نباشد چه اتفاقی می‌افتد؟ تکلیف چیست؟
    • جواب: در صورت عدم تأیید مهندس ناظر، ممکن است در زمان اخذ پایان کار با مشکل مواجه شوید. احتمال دارد در زمان ساخت، دستور تخریب صادر شود. البته بسته به شهر، منطقه و محل ساخت اهتمام به اجرای مقررات تفاوت‌هایی وجود دارد.
  • سوال: برای دو طبقه پروانه ساخت مسکونی از شهرداری گرفتم. اگر یک طبقه به عنوان پارکینگ و استخر در زیرزمین اضافه کنم، باید برای آن هم پروانهٔ ساخت بگیرم؟ اساسا ساخت استخر در زیرزمین به مجوز خاصی نیاز دارد؟
    • جواب: برای هر ساخت‌وسازی نیاز به دریافت مجوز از سوی شهرداری است. حتی اگر در زیرزمین دارید، باید برای ساخت آن از شهرداری مجوز بگیرید.
  • سوال: یک سال پیش در روستایی در گیلان خانهٔ قدیمی پدری خود را خراب و در آن مکان اقدام به ساخت بنا کردم. در حال حاضر بخشداری اعلام کرده باید یک متر عقب‌نشینی کنی تا پروانه را تحویل دهیم. بودجهٔ کافی ندارم. بخشداری نیز مهلت نمی‌دهد. راهی برای پرداخت منصفانه است؟
    • جواب: می‌توانید تقاضای پرداخت اقساطی جریمهٔ ماده ۱۰۰ را از شهرداری داشته باشید.
  • سوال: مجوز ساختمان ۴ طبقه است. من دو طبقه اضافه بدون مجوز ساخته‌ام. مجوز طبقهٔ ۵ را گرفتم. شهرداری طبقه ۶ را قبول نکرد. آیا طبقه ۶ را هم جریمه می‌گیرند یا حکم تخریب می‌‌دهند؟
    • جواب: در این موارد احتمال صدور حکم تخریب بسیار بیشتر از جریمه است.
  • سوال: صاحب ساختمان به اسم الف هستم که در مجاورت ساختمان بنده، ساختمانی به اسم ب در حال ساخت است. ساختمان ب به صورت غیر قانونی جواز ساخت یک طبقه اضافه را گرفته و شهردار همان منطقه به علت تخلف در زندان است. بنده مالک ساختمان الف چگونه و در چه نهادی باید طرح شکایت کنم؟
    • جواب: اگر مجاوران و همسایگان به این نتیجه رسیده‌اند که پروانهٔ ساختمانی همسایه مجاور غیر قانونی صادر شده است، افراد می‌توانند از طریق دیوان عدالت اداری ابطال پروانه بنای اضافی را درخواست کنند. دیوان عدالت اداری در ادامه دستور موقت مبنی بر عدم انجام فعالیت ساختمانی را صادر خواهد کرد.

مشاوره حقوقی املاک

سرفصل مرتبط: ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟

سخن آخر

اگر به مشتریان خود مشاوره می‌دهد یا قصد ساخت‌ خانه دارید،باید نکات حقوقی ساخت را رعایت کرده سپس و اقدام به دریافت مجوز کنید. به این صورت که باید به شهرداری محل خود مراجعه کنید. اگر در تهران هستید، باید به دفاتر خدمات الکترونیک بروید. در مرحلهٔ اول، باید درخواست خود را ثبت کنید. بعد از مرحلهٔ پرداخت، باید منتظر کارشناسان شهرداری برای بازدید ملک و زمین باشید. در مرحلهٔ بعدی، باید به طراحی نقشه با کمک مهندسان معماری بپردازید. در این مرحله شاید رفت‌وآمد زیادی به شهرداری برای رسیدن به نقشهٔ درست و مهندسی شده، داشته باشید.

بعد از تهیهٔ نقشه، وقت پرداخت عوارض است. در این مرحله باید عوارض مربوط به ساخت‌وساز را پرداخت کنید. حالا وقت بررسی دوباره و دقیق نقشه است. به توصیه‌های این بخش به دقت توجه کنید و به اجرای آن بپردازید. در دفاتر خدمات شهری پیش‌نویس پروانهٔ ساخت را دریافت کنید و فرم تعیین ناظر را پر کرده و به شهرداری بفرستید. بعد از طی کردن این مرحله، باید منتظر دریافت مجوز از سوی شهرداری باشید. پروانهٔ ساخت به امضای شهردار، معاون شهرسازی و معماری و رئیس بخش صدور پروانه ساخت می‌رسد. گفتنی است که این پروانه تا ۲ سال اعتبار دارد.

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.