دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

دربارهٔ املاک وقفی و قوانین مربوط به آن چه می‌دانید؟

حتما شما به عنوان مشاور املاک عبارت املاک وقفی را بارها شنیده‌اید. ازطرفی همیشه سوال‌های زیادی مبنی بر اینکه املاک اوقافی چیست و چه فرقی با املاک دیگر دارد یا نکات حقوقی خرید و فروش آن‌ها چیست در ذهنتان مطرح می‌شود. اینکه آیا اصلا خرید و فروش زمین‌های وقفی امکان دارد؟ و در صورت معامله، منجر به ضرر به صاحبان آن‌ها می‌شود یا خیر؟ در آکادمی املاک دیوار، قصد داریم شما را با پاسخ این سوالات آشنا کنیم.

املاک وقفی چیست؟

باید بدانید که بسیاری از مردم علاقه‌ دارند بخشی از اموال و املاک خود را وقف کنند. این وقف می‌تواند مال را در اختیار شخص یا سازمان‌هایی مانند آستان قدس، بقاع متبرکه یا سازمان اوقاف قرار دهد. البته شرایط ملک وقفی شخصی تفاوتی با دیگر املاک تحت اختیار سازمان‌ها ندارد.

املاک  و زمین‌های وقفی به‌طور کلی به اجاره می‌روند. مستاجران آن‌ها با پرداخت اقساط ۹۹ ساله می‌توانند در این املاک ساکن شوند. البته پرداخت این اقساط به معنی خریداری و مالکیت ملک و زمین نخواهد بود. در ضمن قسط‌های ۹۹ ساله بسیار ناچیز است.

مستاجران املاک اوقافی اختیار خرید و فروش ملک وقفی و ساخت‌وساز در آن را ندارند. البته این امر به معنی غیرممکن بودن خرید و فروش یا ساخت‌وساز نیست. بلکه مستاجران می‌توانند پس از توافق با سازمان یا فرد مربوطه، ملک را خریداری کنند. شاید بپرسید که تفاوت اصلی میان املاک وقفی و سندی چیست؟ در بخش‌های بعدی درباره این تفاوت صحبت می‌کنیم.

نکات حقوقی اجاره املاک

تفاوت سند املاک وقفی با املاک سندی

حتما می‌دانید که املاک سندی دارای سند ۶ دانگ هستند. با خرید ملک سندی، صاحب آن، اختیار کل ملک را دارد. درحالیکه در مورد املاک وقفی این قانون تفاوت دارد. این نوع از زمین یا ساختمان اگر خریداری شوند، صاحبان آن‌ها باید تا ۹۹ سال به ادارهٔ مربوطه، اجاره‌بها پرداخت کند. پس از گذشت ۹۹ سال، سازمان یا شخص متولی می‌تواند تصمیم بگیرد که ملک را مجدد اجاره بدهد یا خیر. همچنین اگر ملک چندین بار به اجاره بروند، باید از سازمان یا شخص متولی اجازه دریافت شود.

گفته شد که اجاره‌بهای این نوع از زمین یا ساختمان ناچیز است؛ اما مستاجران املاک وقفی مسئول هستند که عوارض شهرداری و مالیات ساختمان را در طول این سال‌ها پرداخت کنند. همچنین در سند املاک وقفی، مستاجران تنها مالک اعیان ساختمان (بدنهٔ ملک) هستند و هیچ اختیاری بابت عرصه (زمین ملک) ندارند.

اگر با سندی مواجه شدید که راهی برای تشخیص وقفی یا سندی بودن آن پیدا نکردید، باید به جزئیات ذکر شده در داخل سند دقت کنید. در واقع در سند املاک سندی، حدود و مختصات زمین و ملک به خوبی مشخص شده است. اینکه ملک شمالی، جنوبی، غربی یا شرقی بوده و همچنین میزان دسترسی ملک سندی به خیابان‌های اطراف، در سند بیان می‌شود. در حالی که در سند املاک وقفی هیچ گونه جزییاتی نسبت به حدود و مختصات ملک، گفته نمی‌شود.

از دیگر تفاوت‌های سند املاک وقفی با سندی، دست‌نویس بودن و رسمی بودن سند‌ها است. سندهای ساختمان یا زمین وقفی به صورت دست نوشته در ادارهٔ اوقاف تنظیم می‌شود. همچنین سند این املاک بدون نظارت سازمان یا شخص متولی منتقل نخواهد شد. در نظر داشته باشید که اسناد اوقافی را نمی‌توان به دلیل تنظیم شدن در ادارهٔ اوقاف، قانونی دانست. بلکه باید استعلاماتی از ادارهٔ ثبت احوال، صورت بگیرد. همچنین اسناد اوقافی از نظر ارزش از اسناد ۶ دانگ کم ارزش‌تر هستند.

املاک سندی حدود ۲۰ درصد با ارزش‌تر از املاک وقفی محاسبه می‌شوند. شاید این سوال به وجود بیاید که آیا می‌توان املاک وقفی را خرید و فروش کرد؟ بالاتر اشاره کردیم که خرید و فروش زمین یا ساختمان اوقافی ممکن نیست. مگر اینکه اجازهٔ سازمان یا شخص متولی گرفته شود. در واقع مستاجران این نوع از زمین یا ساختمان، مالک عیان یا بدنهٔ ساختمان هستند و هیچ گونه اختیاری بابت خرید و فروش زمین ملک وقفی ندارند.

دانستنی های حقوقی املاکنکات حقوقی اسناد املاک وقفی

هنگام خرید و فروش ملک اوقافی، بیشتر مردم دچار چالش می‌شوند. چرا که از زیر و بم اصول حقوقی زمین‌های وقفی کمتر کسی اطلاع دارد. بنابراین هنگام خرید املاک یا زمین وقفی، شما به عنوان مشاور املاک باید بررسی کنید که تمامی بدهی‌های ساختمان نسبت به شهرداری، ادارهٔ اوقاف و مالیات پرداخت شده باشد. در غیر این صورت، تمامی بدهی‌ها به عهدهٔ خریدار کنونی خواهد بود. برای اطمینان از وضعیت ملک وقفی، باید از ادارهٔ اوقاف استعلام‌های لازم گرفته شود.

مرحلهٔ بعدی در معاملات این نوع از املاک، ذکر دقیق تاریخ اجاره به خریدار است.. همچنین در سند ملک وقفی تاکید می‌شود که ملک، وقفی است. اینگونه خریدار نمی‌تواند ادعایی مبنی بر عدم آگاهی از وقفی بودن ملک کند. همچنین در سند این نوع از ملک باید شش دانگ عرصه و اعیان ذکر شود. برخلاف املاک سندی که تنها عبارت سند شش دانگ آورده می‌شود.

صاحبان املاک وقفی باید یک نکتهٔ مهم را بدانند. اینکه تمام تسهیلاتی که به املاک سندی تعلق می‌گیرد، به این نوع از ملک نیز داده می‌شود. تنها تفاوت اصلی املاک وقفی با املاک سندی در تملک کامل ملک است. همچنین فراموش نکنید که پرداخت اجاره‌بها به معنای به شرط تملیک، نخواهد بود.

کلام آخر

قیمت پایین یک زمین یا ملک اوقافی، می‌تواند دلیل مناسبی برای میل به خریداری آن‌ها باشد. در واقع این نوع از زمین یا ساختمان را می‌توان راهی مناسب برای خانه‌دار شدن یا به طور کلی صاحب ملک شدن دانست. ازطرفی معامله ملک‌های مذکور مستلزم آگاهی از نکات حقوقی و شرایط خاص این نوع از املاک است.

شما به عنوان مشاور املاک باید بدانید که یکی از اصلی‌ترین شرایط املاک وقفی، ۹۹ ساله بودن آن‌ها است. خریداران این نوع از زمین یا ساختمان نمی‌توانند مالک زمین‌های وقفی شوند. این خریداران می‌توانند خانه را به مدت ۹۹ سال از ادارهٔ اوقاف اجاره کرده و اجاره بهایی نیز ماهانه بابت خانه پرداخت کنند. در واقع این پرداخت اجاره‌بها به معنای اختیار و تحت تملک گرفتن ملک وقفی، نیست. با این حال املاک وقفی را می‌توان خرید و فروش کرد؛ در صورتی که از ادارهٔ اوقاف اجازه گرفته شده باشد.

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.