امروزه ساخت‌وساز توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی گسترش چشمگیری پیدا کرده و درست به همین دلیل باید به روابط حقوقی و قوانین مربوط به معاملات مسکن، توجه بیشتری شود. از جمله این قوانین، بستن عقود قانونی با طرفین معامله در بازار مسکن است. عقودی که به دو دستهٔ معین و نامعین تقسیم می‌شود و شما در جایگاه مشاور املاک باید با آن‌ها آشنایی داشته باشید. اینجا در آکادمی املاک دیوار قصد داریم شما را با عقد نامعین به عنوان یکی از مهم‌ترین انواع عقود در معاملات مسکن آشنا کنیم.
فهرست مطالب
تعریف عقد نامعین
قبل از پرداختن به تعریف عقد نامعین، باید با تعریف عقد یا قرارداد طبق مادهٔ ۱۸۳ قانون مدنی آشنا شوید. طبق این ماده:
قرارداد یا عقد عبارت است از زمانی که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آن‌ها قرار گیرد.
بر اثر عقد میان دو طرف، یک رابطهٔ جدید حقوقی برقرار می‌شود و طرفین با توجه به موضوع قرارداد نسبت به یکدیگر باید تعهداتی انجام دهند. در ماده ۱۰ قانون مدنی نیز اشاره شده است که «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.». با استناد به این دو ماده و به ویژه مادهٔ ۱۰ می‌توان به این نتیجه رسید که برای عقد قرارداد بین افراد، آن‌ها ملزم به بستن قرارداد به شکلی که در قانون بیان شده، نیستند. ازطرفی قراردادهای بسته شده باید تابع قوانین و مقررات کلی باشند.
در اینجا دسته‌های اصلی قوانین را شرح می‌دهیم که باید در قراردادها رعایت شوند (قوانین امری و تکمیلی):
- قوانین امری قوانینی هستند که طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند و باید به همان نحوی که در قانون مقرر شده است در قرارداد بیاید (مثل اهلیت قانونی طرفین برای انعقاد معامله).
- قوانین تکمیلی قوانینی هستند که طرفین در قرارداد می‌توانند برخلاف آن توافق کنند. مثل اینکه ثمن معامله چه زمانی پرداخت شود.
نکته مهم اینکه اکثر قوانین قانون مدنی تکمیلی هستند، اما باید برخی از قوانین که امری هستند را بشناسیم و حتما در قرداد به آن‌ها توجه داشته باشیم.
معمولا قوانین خاصی که برای حمایت از حقوق اشخاص خاصی هستند. قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها یا قانون حمایت از مصرف کننده قوانین امری هستند. در چنین مواردی، یک طرف قرارداد (مثل پیش فروشنده در قانون پیش فروش و تولید کننده در قانون حمایت از مصرف کننده) دارای قدرت بیشتری است و می‌تواند از این قدرت برای تحمیل شرایطش به طرف دیگر استفاده کند. به همین دلیل قانون‌گذار برای جلوگیری از این کار قوانین امری را در قراردادها قرار می‌دهد.
عقود به دو دسته معین و نامعین تقسیم می‌شوند. عقد معین، عقدی نامیده می‌شود که برای آن در قانون عنوان و شرایط مشخصی در نظر گرفته شده و دلیل آن پرکاربرد بودن این عقود در جامعه است. مانند قرارداد اجاره که شما به عنوان مشاور املاک با آن آشنایی دارید. در این قرارداد، طبق نمونهٔ آن و بر اساس قوانین ذکر شده در این خصوص، باید اقدام به انعقاد قرارداد کنید. درمقابل عقد نامعین عقدی است که در قانون شکل و عنوان خاصی برای آن ذکر نشده و در نتیجه طرفین معامله در آن آزادی اراده دارند.
از جمله مرسوم‌ترین عقود نامعین در معاملات املاک که با آن سروکار دارید، عقود مربوط به پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت ساختمان است. عقودی که هرچند جزو عقد نامعین محسوب می‌شوند، اما باید به عنوان مشاور املاک با نکات حقوقی مربوط به آن‌ها آشنا باشید.
عقد نامعین در پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان، به عنوان عقد نامعین دارای دو ماده است.
ماده ۱: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین می‌شود. این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث یا تکمیل، یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درمی‌آید و از نظر مقررات، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود. البته باید بدانید که این ماده دارای یک تبصره است. در آن مشخص شده چه اشخاصی می‌توانند در چارچوب قانون، اقدام به پیش فروش ساختمان کنند. این تبصره شامل موارد زیر است:
- افرادی که قصد سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا روی زمینی را دارند که متعلق به آن‌ها نیست.
- مستاجر‌های زمین‌های ملکی، دولتی و موقوفه که بر اساس سند رسمی، اجازهٔ احداث بنا را دارند.
فراموش نکنید که امکان پیش‌فروش فقط برای این دو دسته فراهم نیست، بلکه طبق ماده یک قانون، هر مالم رسمی زمینی هم می‌تواند پیش‌فروش انجام دهد.
ماده۲: در قرارداد پیش فروش ساختمان، باید موارد زیر لحاظ شود. شما به عنوان مشاور املاک باید با موارد زیر آشنایی داشته باشید:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی)
- نشانی ملک به همراه پلاک و مشخصات ثبتی
- امکانات و اوصاف واحد ساختمانی مانند مساحت واحد ساختمانی، تعداد اتاق خواب‌‌‌‌‌‌ها، شماره واحد، پارکینگ و انباری
- مشخصات معماری و فنی ساختمان
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، مشخص بودن تعداد اقساط و نحوهٔ پرداخت آن‌ها
- شماره قبض اقساط برای تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم کردن سند رسمی انتقال قطعی
- مشخص شدن مسائل مختلف در حوزهٔ خسارات، تضمین‌ها و قراردادهای بیمه‌ای و تعیین تکلیف آن‌ها
- تعهدات پیش فروشنده به مرجعی که پروانه را صادر می‌کند یا سایر مراجع قضایی
- معرفی داوران
سرفصل مرتبط: دانلود نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان به همراه نکات حقوقی
عقد نامعین در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت نوع دیگری از عقد نامعین در معاملات ملکی است. برای این نوع مشارکت، الزام‌های قانونی و محدودیت‌هایی در قرارداد وجود دارد. البته همانند پیش فروش ساختمان، شرایط مربوط به عقد قرارداد باید تابع نظر دو طرف معامله هم باشد. ازطرفی اشخاص حقیقی یا حقوقی باید شرایط لازم برای بستن چنین قراردادی را داشته باشند. بنابراین باید با این شرایط آشنا باشید.
شرایط اشخاص حقیقی برای مشارکت در ساخت
در صورتی که مالک یا سازنده جزو اشخاص حقیقی بوده یا هر دوی آن‌ها در این دسته قرار بگیرند، باید موارد زیر را بررسی کنید.
- دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده باید زنده و در قید حیات باشند.
- هر دو طرف قرارداد باید به شرایط اهلیت (سن قانونی، عاقل و بالغ) رسیده باشند؛ مگر اینکه قرارداد توسط ولی یا قیم آن‌ها امضا شود.
- در صورتی که مالک ساختمان فوت شده باشد، باید ورثه برگهٔ مشارکت در ساخت را امضا کنند (البته ورثه درصورتی می‌توانند قرارداد را امضا کنندکه مالک جدید زمین باشند. زیرا ممکن است به علت بدهی متوفی آن ساختمان به طلبکاران برسد).
- ممکن است مالک جزو تجار باشد. در این صورت باید بررسی کنید که او ممنوع‌المعامله نباشد. در مورد سازنده هم باید بررسی‌های لازم را انجام دهید.
- نکتهٔ آخر اینکه سازنده باید توان مالی برای ساخت داشته باشد.
شرایط اشخاص حقوقی برای مشارکت در ساخت
اشخاص حقوقی نیز شرایطی دارند که باید به عنوان مشاور املاک با آن‌ها آشنا باشید.
- شرکت سازنده مجوز معتبری داشته و ثبت رسمی شده باشد.
- حتماً از آن‌ها بخواهید آخرین آگهی رسمی تغییرات شرکت را به شما نشان دهند تا براساس تغییرات آن، به صلاحیت یا عدم صلاحیت‌شان پی ببرید.
- مطمئن شوید سازندهٔ حقوقی توان مالی ساخت را دارد.
- همچنین باید اطمینان کسب کنید که شرکت سازنده ممنوع المعامله نباشد. یعنی جزو شرکت‌های ورشکسته محسوب نشود.
- مدت فعالیت شرکت به پایان نرسیده باشد. به این شکل که همچنان اجازهٔ ادامه فعالیت در زمینهٔ مشارکت در ساخت را داشته باشد.
سرفصل تکمیلی: دانلود قرارداد مشارکت در ساخت به‌همراه نکات حقوقی
سخن آخر
از آنجایی که برای عقد نامعین، قوانین مشخصی وضع نشده است، شما در جایگاه مشاور املاک، باید با رعایت نکات گفته شد در این مقاله، طرفین قرارداد را برای پیش خرید ساختمان یا مشارکت در ساخت، راهنمایی کنید. البته شاید بر اساس تجربه، متوجه مواردی شوید که قید آن‌ها در عقود نامعین، لازم است. بنابراین به هیچ عنوان از تجربه خود غافل نشوید.
در هنگام راهنمایی برای دو طرف قرارداد، به حقوق دو طرف توجه کامل داشته باشید. حواستان باشد صرفاً به منافع یک طرف قرارداد، توجه نکنید. بنابراین تلاش کنید تا کلیه فرض‌ها و احتمالات مختلف را در زمان بستن عقد نامعین در نظر گرفته و از طریق کسب تجربه و مشورت با افراد خبره، پیشنهادهای خوبی به طرفین قرارداد بدهید.
برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی معامله‌های املاک، مطالب دسته مسائل حقوقی را مطالعه کنید.
