آخرین تحولات قیمت زمین در تهران در آگهی‌های دیوار (آذر 1400)
جاذبه زمین در بالاشهر تهران بیشتر است؟
سهم بیش از 70 درصدی زمین در تعیین قیمت نهایی مسکن و آپارتمان باعث شده تا فعالان بازار املاک بیش از آنچه روی تحولات قیمت نهایی آپارتمان حساسیت نشان می‌دهند، بر تغییرات روزانه بازار زمین شهری متمرکز باشند. آن‌ها بهتر از هر شخص دیگری می‌دانند که کوچک‌ترین نوسانی در این بازار، بلافاصله خود را در بخش مسکن و آپارتمان تخلیه می‌کند و آن را متأثر از خود می‌سازد.
اگر قصد دارید تحلیل مناسبی از آینده بازار مسکن داشته باشید قبل از سرک کشیدن به کارخانجات سیمان و میل‌گرد و تیرآهن یا عمیق‌شدن در بازار ارز و سهام، بهتر است نگاهی به روند بازار زمین داشته باشید تا بدون اطلاع از شرایط سایر متغیرها به تصویر روشنی از آینده بازار مسکن و آپارتمان دست یابید.
اگر در آذر ماه امسال صاحبان واحدهای آپارتمانی دو تا پنج سال ساخت تهران توانستند میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای خود را در آگهی‌های دیوار از سقف 42 میلیون تومان بگذرانند، شاید به این دلیل است که صاحبان زمین در 18 محله پرآگهی تهران در همین بازه زمانی توانسته‌اند متوسط قیمتی 98.8 میلیون تومان را برای هر متر دارایی خود به ثبت برسانند.
گرچه عبور هر متر زمین از 171 میلیون تومان در محله‌ای نظیر زعفرانیه در آگهی‌های دیوار از رشد شتابنده این کالا و پیشی‌گرفتن آن از تورم عمومی اقتصاد کشور را به تصویر می‌کشد، اما به نظر می‌رسد طی یک سال اخیر این بازار هم تا حدودی آرام گرفته یا به عبارت دقیق‌تر، روال شتابان سال‌های گذشته را ندارد.
فهرست مطالب
رشد 18.1 درصدی میانگین قیمت زمین در پرآگهی‌ترین محله‌های دیوار تهران
بررسی 18 محلۀ پرآگهی به‌علاوه‌ی 9 شهر حومه‌ای نشان می‌دهد که طی یک سال اخیر قیمت زمین در تهران به‌طور میانگین 18.1 درصد رشد داشته است. در روند ماهانه نیز این شاخص رقم 2.2 درصد را نشان می‌دهد.
توجه: قیمت‌های این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های دیوار هستند. قیمت نهایی معامله احتمالا بالاتر یا پایین‌تر از این قیمت‌ها خواهد بود. همچنین محله‌های این گزارش و میانگین قیمتی آن‌ها، از بین محله‌هایی هستند که در دوره‌های استخراج داده‌ها، تعداد قابل‌توجهی آگهی فروش زمین داشته‌اند.
تحولات قیمت زمین شهرهای اطراف تهران در آگهی‌های دیوار
9 شهر اطراف تهران به‌رغم اینکه در روند ماهانه از مناطق 22گانه پایتخت بازمانده‌اند، اما در بازه سالانه رشد 21.3 درصدی را بر جای گذاشته‌اند؛ یعنی 4.5 درصد بیشتر نسبت به متوسط رشد مناطق شهری تهران طی همین دوره.
در این میان لواسان و رودهن که از آب‌وهوای مطبوع‌تری برخوردارند و طی سال‌های اخیر مورد استقبال چشمگیر سازندگان قرار گرفته‌اند رشد بیش از 30 درصدی را به ثبت رسانده‌اند تا پس از نیاوران، رده‌های دوم و سوم استان تهران را در اختیار داشته باشند. لواسان که ماه پیش وارد فاز نزولی شده بود، طی آذر ماه نه‌تنها عقب‌ماندگی خود را جبران کرد، بلکه پرچم رشد قیمت زمین در آگهی‌های دیوار کل استان تهران را به دست گرفت.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار شهرهای اطراف تهران
قیمت یک متر زمین در آگهی‌های دیوار (تومان)
| محله | آذر ۱۳۹۹ | آبان ۱۴۰۰ | آذر ۱۴۰۰ | درصد تغییر آذر ۱۴۰۰ نسبت به آبان | درصد تغییر آذر ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹ |
| رباط‌کریم | 4,448,000 | 4,465,000 | 4,440,000 | 0.6- | 0.2- |
| رودهن | 5,856,000 | 7,861,000 | 7,824,000 | 0.5- | 33.6 |
| شهریار | 3,531,000 | 3,908,000 | 4,106,000 | 5.1 | 16.3 |
| فشم | 14,065,000 | 16,936,000 | 17,483,000 | 3.2 | 24.3 |
| فیروزکوه | 2,716,000 | 3,330,000 | 3,070,000 | 7.8- | 13 |
| لواسان | 21,594,000 | 25,890,000 | 28,992,000 | 12 | 34.3 |
| ورامین | 3,618,000 | 4,852,000 | 4,420,000 | 8.9- | 22.2 |
| پاکدشت | 4,090,000 | 4,826,000 | 5,117,000 | 6 | 25.1 |
| پردیس | 7,096,000 | 8,471,000 | 8,737,000 | 3.1 | 23.1 |
گزارش‌های دیگر آکادمی املاک دیوار را هم بخوانید:
آخرین تغییرات قیمت زمینِ مناطق شهری تهران در آگهی‌های دیوار
در بین مناطق 22گانه تهران 18 محله از 11 منطقه، بیشترین آگهی را در بخش فروش زمین مسکونی طی آذر ماه داشته‌اند. پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از این آگهی‌ها نشان می‌دهد که گران‌ترین محله‌های تهران همچنان خیال کوتاه‌آمدن ندارند و جاذبه زمین در آن‌ها همچنان بالا است.
نیاوران، زعفرانیه و فرمانیه که گران‌ترین زمین‌های مسکونی ایران را در دل خود جای داده‌اند، بیشترین نرخ رشد را در بین محله‌های مورد بررسی پایتخت داشته‌اند. الهیه دیگر محله‌ی واقع در منطقه 1 نیز از لحاظ رشد سالانه قیمت رده پنجم را در فهرست مورد بررسی به خود اختصاص داده است.
نگاهی به نوسان قیمت سایر محله‌ها این فرضیه را به ذهن می‌رساند که هر چه قیمت محله‌ها بالاتر باشد، استعداد بیشتری برای رشد قیمتی از خود نشان می‌دهند و بالعکس محله‌هایی که قیمت‌های نسبتاً پایین‌تری دارند همچنان رو به پایین حرکت می‌کنند. گذشته از محله‌های گران منطقه 1، چیتگر با نرخ 19 میلیون تومان، ارزان‌ترین محله مورد بررسی در این گزارش محسوب می‌شود که در بازه سالانه 8.5 درصد و عجیب‌تر از آن طی یک ماه حدود 13 درصد افت داشته است. البته به غیر از مسائلی که ذکر شد، این محله هنوز چندان وارد فاز مسکونی‌سازی نشده و فعلاً نمی‌توان به رشد قیمت زمین و آپارتمان در آن امید چندانی داشت.
جدول تغییر قیمت زمین در آگهی‌های دیوار تهران
قیمت یک متر زمین در آگهی‌های دیوار (تومان)
| محله | منطقه | آذر ۱۳۹۹ | آبان ۱۴۰۰ | آذر ۱۴۰۰ | درصد تغییر آذر ۱۴۰۰ نسبت به آبان | درصد تغییر آذر ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹ |
| الهیه | 1 | 128,683,000 | 153,439,000 | 158,022,000 | 3 | 22.8 |
| زعفرانیه | 1 | 132,038,000 | 178,567,000 | 171,397,000 | 4- | 29.8 |
| فرمانیه | 1 | 129,445,000 | 164,218,000 | 168,947,000 | 2.9 | 30.5 |
| نیاوران | 1 | 127,271,000 | 166,550,000 | 172,085,000 | 3.3 | 35.2 |
| ستارخان | 2 | 64,939,000 | 73,902,000 | 76,635,000 | 3.7 | 18 |
| سعادت‌آباد | 2 | 135,472,000 | 147,165,000 | 148,399,000 | 0.8 | 9.5 |
| صادقیه | 2 | 75,946,000 | 93,831,000 | 97,948,000 | 4.4 | 29 |
| مرزداران | 2 | 103,754,000 | 110,345,000 | 120,251,000 | 9 | 15.9 |
| جردن | 3 | 123,457,000 | 144,057,000 | 149,499,000 | 3.8 | 21.1 |
| تهران‌پارس غربی | 4 | 75,950,000 | 82,682,000 | 89,212,000 | 7.9 | 17.5 |
| پاسداران | 4 | 107,856,000 | 119,217,000 | 123,646,000 | 3.7 | 14.6 |
| پونک | 5 | 83,791,000 | 81,752,000 | 89,691,000 | 9.7 | 7 |
| نارمک | 8 | 63,586,000 | 65,907,000 | 71,800,000 | 8.9 | 12.9 |
| جیحون | 10 | 29,937,000 | 32,513,000 | 33,517,000 | 3.1 | 12 |
| پیروزی | 13 | 39,230,000 | 47,543,000 | 47,660,000 | 0.2 | 21.5 |
| افسریه | 15 | 33,216,000 | 34,713,000 | 34,537,000 | 0.5- | 4 |
| چیتگر | 21 | 20,870,000 | 21,924,000 | 19,095,000 | 12.9- | 8.5- |
| شهرک راه‌آهن | 22 | 59,645,000 | 60,992,000 | 61,621,000 | 1 | 3.3 |
کشش پایین عرضه؛ تداوم جذابیت زمین مسکونی
بسیاری از کارشناسان کشش پایین عرضه و تغییرات نامحدود تقاضا را عوامل اصلی رشد این‌چنینی زمین مسکونی به‌ویژه در تهران قلمداد می‌کنند. علاوه بر این، تداوم نرخ بالای مهاجرت به این کلانشهر، افزایش ساخت و ساز را به همراه داشته و به تبع آن شاهد رشد سفته‌بازی بازار زمین بوده‌ایم. با توجه به ادامه این شرایط و جداول به‌دست‌آمده از آگهی‌های دیوار به‌یقین در شرایط رکود هم می‌توان بازار زمین مسکونی را مستعد رشد دانست و آن را یکی از امن‌ترین بخش‌ها برای سرمایه‌گذاری معرفی کرد.
