دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

مروری بر بازار مسکن در دو سال گذشته

افزايش شديد قيمت و كاهش قدرت خريد

قیمت مسکن در دو سه سال اخیر شرایط به خصوصی داشته است. از یک سو قیمت‌ها در این بازار بی‌توجه به کاهش و تضعیف قدرت خرید به افزایش ادامه دادند و از سوی دیگر کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن بیش از آنچه همگان تصور می‌کنند به نرخ ارز وابستگی دارد و هر چه نوسانات در این بازار بیشتر باشد، قیمت‌های مسکن نیز بالا و پایین می‌رود. هر چند امیدی به بازگشت به کانال‌های قیمتی سال 97 تقریبا وجود ندارد.

اقتصاد ایران از سال 97 و با اعلام خروج یک‌جانبه امریکا از برجام و پس از آن شدت یافتن تحریم‌ها، دلاریزه تر شد. هر چند با اعلام پیروزی بایدن در انتخابات امریکا، قدری از جهش‌های قیمتی در این بازار کاسته شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در بهمن سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به بیش 28 میلیون تومان رسید که نسبت به دی ماه سال جاری و بهمن سال گذشته به ترتیب افزایشی 3.7 و 97.2 درصد داشته است.

از سوی دیگر گزارش‌های فصلی مرکز آمار از تحولات همین بازار در پایان پاییز 99 نیز نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آذرسال گذشته افزایشی 111 درصدی داشته و به 28 میلیون و 740 هزار تومان رسیده است. با وجود اینکه برخی از کارشناسان معتقدند در دو سال اخیر قیمت مسکن بسیار بیشتر از قدرت خرید افراد، افزایش داشته پس در سال جدید افزایش‌های آنچنانی قیمت رخ نمی‌دهد. هر چند برخی دیگر از صاحب نظران این بازار نیز بر این باورند که تقریبا همه بخش‌های اقتصاد کشور از صنعت تا خدمات، سیاسی شده و به تصمیمات مسئولان وابسته است.

هر زمان که مردم حس کنند، تصمیم یا سیاستی در جهت افزایش انتظارات تورمی‌است، قیمت‌ها نیز بدون توجه به قدرت خرید یا حداقل حقوق‌ها افزایش می‌یابد. بر عکس هر چقدر تصمیمات و اظهارنظرات مسئولان در جهت تنش زدایی از بازارها باشد، آن روی خوش و بدون جهش قیمتی بازارها نیز نمایان خواهد شد.

کتاب سرمایه‌گذار موفق در املاک و مستغلاتآنچه از سال ۹۷ بر اقتصاد ایران گذشت

مهم‌ترین رخداد اقتصاد ایران از سال 97 تا کنون، تغییرات نرخ ارز و جهش‌های ریز و درشت آن بوده که بر تمام ابعاد زندگی افراد تاثیر گذاشته است. از خرید مایحتاج خوراکی مانند گوشت و مرغ تا مسکن همگی به ارز وابسته بوده‌اند. پیش از جهش‌های سه سال اخیر، شاید کمتر کسی باور می‌کرد که روزی فرا برسد که قیمت یک مترمربع آپارتمان در کشور 4 میلیون و 982 هزار تومان بوده باشد. این عدد رسمی ‌و اعلامی‌ بانک مرکزی در گزارش «تحولات مسکن پایتخت در آذر 96» است.

شاخص‌های اقتصادی دیگر نیز وضع بهتری از قیمت مسکن ندارند؛ داده‌های دو مرکز اعلام آماری، بانک مرکزی و مرکز آمار نشان می‌دهد تورم سالانه از سال 97 تا کنون روند صعودی داشته و از 8.1 درصد در فروردین سال 97 به 34.2 در بهمن سال ۹۹ رسیده است. تورم سالانه در گروه کالاهای خوراکی و خدمات و کالاهای غیرخوراکی به سایر بخش‌ها نیز تسری پیدا کرد. هر چند عمده دلیل افزایش تورم در این دو گروه کالا و خدمات، نوسان نرخ ارز و البته تصمیماتی همچون تخصیص ارز دولتی برای واردات کالا و خدمات اساسی و دارو و عدم بازگشت بسیاری از ارزهای تخصیص داده شده، بود.

میزان ذخایر ارزی با بدعهدی بسیاری از ارزبگیران دولتی، کاهش شدیدی پیدا کرد. عدم بازگشت ارزها در کنار مشکلات فروش نفت و بازگشت پترودلارها به کشور، بر نرخ ارز نیز تاثیرات فراوانی گذاشت.به گونه ای که میانگین نرخ هر دلار در بازار آزاد تهران در فروردین 97 در کانال 5 هزار تومانی قرار داشت که در فروردین 98 به کانال 13 هزار تومان رسید. هر چند لغو معافیت‌های خرید مشتری‌های عمده نفت ایران در اردیبهشت 98 به افزایش بیشتر نرخ ارز دامن زد و در ماه پایانی سال در کانال 15 و 16 هزار تومان نوسان داشت؛ اما تسری نوسان ارزی به سال ۹۹ و شکستن رکوردهای نرخ دلار و قرار گرفتن در کانال‌های 30 هزار تومانی، تقریبا حجت را بر افرادی که معقتد بودند نرخ ارز به زیر 20 هزار تومان باز میگردد، تمام کرد.

هر چند پس از انتخابات آمریکا قدری از التهاب در بازار ارز فروکش کرد و در روزهایی نیز به کانال‌های 20 هزار تومانی نیز وارد شد، اما نوسانش در دامنه 24 تا 26 هزار تومان نشان داد که نرخ واقعی دلار برای اقتصاد ایران در این برهه که حجم نقدینگی بیش از سه هزار هزار میلیارد تومان است و تورم سالانه بهمن نیز به 35 درصد نزدیک شده، ده هزار تومان نیست.

رکود بازار مسکن ۹۹‍شرایط بازار مسکن در سه سال اخیر

سال 96 در حالی به پایان رسید که تعداد معاملات مسکن در دوماه پایانی سال به 30 هزار و 699 واحد مسکونی رسید. متوسط قیمت هر مترمربع در این دو ماه نیز 5 میلیون و 600 هزار تومان گزارش شده بود. در آن سال بیشترین قیمت هر مترمربع خانه مربوط به منطقه یک با 12 میلیون و 370 هزار تومان و کمترین قیمت نیز به منطقه 18 با 2 میلیون و 400 هزار تومان تعلق داشت. با استناد به گزارش بانک مرکزی در این سال تعداد کل معاملات مسکن در پایتخت 118 هزار و 200 واحد مسکونی بود که در مقایسه با سال 95 افزایشی 11.8 درصدی داشته است.

با مقایسه اعداد و ارقام شاید بتوان ادعا کرد سال 96 آخرین سال از رونق بازار مسکن بوده باشد. چرا که پس از روی کار آمدن ترامپ در کاخ سفید و اعلام خروج یکجانبه از برجام، انتظارات تورمی ‌افزایش یافت که باعث تسری به تمام بازارها از خوراکی و آشامیدنی تا ارز، طلا و مسکن شد. با وجود آنکه بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت در اسفند سال 97 را منتشر نکرده،‌اما با نگاهی به آمارهای ارائه شده در بهمن، کل معاملات مسکن در بهمن 97 نسبت به بهمن 96 با کاهشی در حدود 50 درصد به 9 هزار و 343 مورد رسیده است. در این مدت متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 5 میلیون و 384 هزار تومان به 9 میلیون و 967 تومان رسید که افزایشی 85 درصدی را نشان می‌دهد.

در بهمن 97 گران‌ترین منطقه، یک بود که متوسط قیمت هر مترمربع آن 21 میلیون و 800 هزار تومان و ارزان ترین خانه‌ها نیز به مانند سال 96 در منطقه 18 با قیمت 4 میلیون و 530 هزار تومان بود. هر چند نسبت گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران در سال 98 نیز تغییری پیدا نکرد،‌ اما متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی افزایش‌های شدیدی داشت. هر چند در تعداد معاملات نیز تغییری ایجاد شد.

متوسط قیمت هر مربع واحد مسکونی در بهمن سال ۹۸، برابر با 14 میلیون و 397 هزار تومان و تعداد معاملات نیز به 13264 عدد رسید. متوسط قیمت خانه‌های منطقه یک تهران به 28 میلیون و 500 هزار تومان و خانه‌های منطقه 18 نیز 7 میلیون و 160 هزار تومان بود. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در بهمن سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 28 میلیون و 389 هزار تومان رسیده که نسبت به دی ماه، افزایشی 3.5 درصدی و نسبت به بهمن سال ۹۸ نیز جهشی ۹۷/۲ درصدی داشته است.

شرایط بازار مسکن زمانی نگران کننده و البته پر ابهام می‌شود که در کنار افزایش بیش از 97 درصدی قیمت در یک سال، تعداد معاملات مسکن نیز 70.5 درصد کاهش یافته و از 13264 به 3917 رسیده است. در میان مناطق مختلف تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به منطقه یک با حدود 59 میلیون تومان و کمترین متوسط قیمت نیز به منطقه 18 با 11 میلیون و 990 هزار تومان تعلق داشت. از سال 96 تا بهمن 99 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 600 درصد افزایش داشته است. این در حالی است که قدرت خرید افراد و به ویژه خانه اولی‌ها کاهش چشمگیری داشته و حتی بسیاری نیز یا مهاجرت کرده‌اند یا در فکر زندگی با خانواده هستند.

سرمایه گذاری املاکبازار اجاره چگونه است؟

بازار اجاره در تهران چند بخش دارد که به‌طور کلی به اجاره نشینان لاکچری و معمولی‌ها تقسیم می‌شود. شاید فکر کنید که لاکچری‌ها تنها در منطقه یک ساکن هستند؛ اما با گشتی در سایت‌های معامله مسکن می‌توان مناطق دیگری را نیز پیدا کرد که اجاره زیادی دارند. به عنوان مثال خانه ای 100 متری در هفت تیر ماهانه 7 میلیون و 500 هزار تومان اجاره دارد. البته چند اجاره بها رابطه معکوسی نیز با ودیعه دارد و هر چقدر ودیعه بیشتر شود، اجاره کمتر می‌شود. ازطرفی قطعا برای اجاره خانه‌های لاکچری در مناطق گران تهران، منطقه یک و سه، اجاره زمانی کاهش محسوسی پیدا می‌کند که ودیعه چند صد میلیون تغییر کند چرا که این خانه‌ها از امکاناتی مانند سونا، جکوزی، لابی من 24 ساعته و غیره برخوردارند.

به عنوان مثال رهن کامل یک آپارتمان در نیاوران دو میلیارد و 200 میلیون و اجاره ماهانه واحدی 200 متری در فرشته 50 میلیون است. در مناطق ارزان تهران یعنی 18 و 20 نیز می‌توان خانه‌هایی یافت که اجاره شان از حداقل دستمزد بیشتر باشد. هر چند که خانه‌های با قیمت‌های پایین‌تر نیز پیدا می‌شود. البته که برای اجاره این گونه خانه‌ها باید معیاری مانند امنیت محله نیز درنظر گرفته شود.

انتظار ما از سال ۱۴۰۰

تقریبا همه کارشناسان بر این باورند که پیش بینی اقتصادایران، اقدامی ‌پر خطا خواهد بود. چرا که هر اقدامی، هر چند جزئی یا به انتظارات تورمی‌ دامن می‌زند یا به بی اعتمادی مردم. نمونه آن نیز در اظهارت محمود واعظی، رییس دفتر رییس جمهور در اعلام عمدی بودن افزایش نرخ ارز خودنمایی کرد. نباید از این نکته غافل شد که جهش نرخ ارز به دلیل افزایش انتظارات تورمی، بر قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد. هر چند که کارکرد برخی متغیرها مانند نقدینگی نیز به مانند نرخ ارز است و تورم زایی می‌کند.

نگرانی کارشناسان از بازارها و به خصوص بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ بر دو محور استوار است؛ اول کاهش شدید قدرت خرید مردم و زمان بر بودن پروسه جبران آن و تسری تورم سایر بازارها به بازار مسکن. شنیده‌ها حاکی از آن است که قیمت برخی مواد اولیه مانند فولاد و آلومنیوم در سال ۱۴۰۰ افزایشی خواهد بود. بنابراین این امر می‌تواند بر قیمت مسکن نیز تاثیر بگذارد. به نظر می‌رسد نباید منتظر کاهش متوسط قیمت‌ها در این بازار بود.

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.