دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

گزارش دیوار: جهش تولید مسکن بدون پول‌پاشی امکان‌پذیر است؟

ساخت 4 میلیون خانه بدون توجه به آثار تورمی!

دولتمردان و نمایندگان مجلس طی هفته‌های اخیر با تأکید مداوم بر طرح جهش تولید مسکن سعی در نشان دادن عزم جدی خود بر ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال پیش رو دارند، اما از سوی دیگر منابع لازم برای تحقق این جهش، بسیاری از کارشناسان را به ارائه هشدارهایی مبنی بر آثار تورمی نهضت ملی مسکن یا طرح جهش تولید مسکن واداشته است.

صنایع دیگر قربانی مسکن می‌شوند؟ 

در زمان بررسی لایحه بودجه امسال تبصره 18 مورد نقد بسیاری از تحلیل‌گران مالی و اقتصادی قرار گرفت. طبق این تبصره، 27 بانک عامل موظف به پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات به متقاضیان ساخت مسکن در سال جاری شدند.

در حالی که بحث بازنگری در این تبصره در محافل اقتصادی هر روز داغ‌تر می‌شد، سرانجام قانون جهش تولید مسکن در شهریور ماه به تصویب رسید و دهم آبان از سوی وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شد تا بدین شکل رسماً ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم کلید بخورد.

آن‌طور که محاسبات نشان می‌دهد ساخت یک میلیون مسکن در هر سال به 500 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. با توجه به قانون جهش تولید مسکن که آورده اولیه متقاضیان 15 تا 20 درصد در نظر گرفته شده، به نظر می‌رسد دولت و مجلس نیز همان رقم 500 هزار میلیارد تومان را برای ساخت یک میلیون واحد در نظر گرفته‌اند.

 این بدان معناست که تحقق قانون جهش تولید و تأمین مسکن در طول فعالیت دولت سیزدهم حداقل به 2000 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. همین اعداد و ارقام است که پیش از هر تحلیلی سرنوشت بزرگ‌ترین طرح دولت برای خانه‌دار کردن شهروندان را زیر سؤال می‌برد.

به‌ویژه آنکه بسیاری از کارشناسان با توجه به ادامه تحریم‌های نفتی و ادامه همه‌گیری کرونا، کسری بودجه 450 هزار میلیارد تومانی را برای سال جاری قطعی می‌دانند. حال دولتی که با چنین کسری بودجه‌ای مواجه است، چگونه برای طرحی که بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد بدون ایجاد تورم می‌تواند 500 هزار میلیارد تومان اعتبار در نظر بگیرد؟

در چنین حالتی دولت دو راهکار بیشتر پیش رو ندارد. یا اینکه صنایع دیگر را قربانی طرح جهش تولید مسکن کند و اعتبارات و تسهیلات مختص صنعت را به طرح جهش تولید مسکن سوق دهد و یا به سنت پول‌پاشی دولت‌های سابق پایبند بماند و با چندشیفته‌کردن چاپخانه‌های بانک مرکزی، حجم انبوهی از نقدینگی جدید را به اقتصاد ایران تحمیل کند؛ شاید این راهکارها در کوتاه‌مدت به سرانجام خوش یک بعد ماجرا منجر شوند، اما هر دو آن‌ها در آینده نه‌چندان دور جهش تورم را به دنبال خواهند داشت که در قیمت نهایی مسکن هم تأثیر منفی می‌گذارند. 

فرمول تبدیل مسکن‌ دولتی به کالای سرمایه‌ای

 علاوه بر هزینه ساخت هر واحد مسکونی، باید توجه داشت که دولت مخارج ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در این طرح را دو میلیون و 750 هزار تومان پیش‌بینی کرده، در حالی که انبوه‌سازان بخش خصوصی اعتقاد دارند ساخت هر متر خانه با حداکثر صرفه‌جویی، دست‌کم به چهار میلیون تومان هزینه نیاز دارد.

 بر این اساس دولت برای ساخت این تعداد مسکن با اعتبار پیش‌بینی‌شده چاره‌ای جز استفاده از مصالح بی‌کیفیت ندارد. البته راه دیگری هم وجود دارد که دولت‌های ایران هیچ‌گاه ابایی از انجامش نداشته‌اند و آن قیمت‌گذاری دستوری نهاده‌های ساخت مسکن است. طبق تجارب متعدد، این امر نیز منجر به فشرده‌شدن فنر قیمت‌ها شده و پس از اتمام اجرای طرح، جهش قیمت نهاده‌ها را به دنبال خواهد داشت.

با توجه به حجم تولیدات پیش‌بینی‌شده و ارتباط تنگاتنگ بازارها، پیش‌بینی آشفتگی صنایعی ازجمله فولاد و سیمان چندان سخت نیست.

با این روند دولت حتی به هدف اصلی خود که تعدیل قیمت مسکن است، دست نمی‌یابد. چراکه صاحبان این املاک با توجه به قیمت‌های روز که دچار جهش شده‌اند حاضر به ارزان‌فروشی نمی‌شوند و خانه‌های ساخته‌شده در طرح جهش تولید مسکن هم در ردیف کالاهای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد.

رانت 1.5 میلیون تومانی در هر مترمربع مسکن دولتی

گرچه مسئولان علاقه ویژه‌ای دارند سوداگران و دلالان را عامل اصلی شکل‌گیری چنین شرایطی برای بازارهای مختلف معرفی کنند، اما اعطای همین یارانه‌های پنهان در بخش نهاده‌هاست که خواه ناخواه از هر شهروندی یک سوداگر می‌سازد.

مشخص است ایجاد اختلاف حداقل 1.5 میلیون تومان در ساخت هر مترمربع واحد مسکونی، آن هم به شکل دستوری، هر فردی را به کسب سودهای بادآورده ترغیب کند. درست نظیر آنچه امروز در بازار خودرو کشور هم شاهد آن هستیم.  

تجربه‌ای که درس نشد

با وجود اینکه رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، تأکید کرده دولت در طرح جهش تولید مسکن از روش‌های غیرتورمی استفاده می‌کند، اما به طبع طرحی که بانک‌ها را موظف به پرداخت بیش از 1500 هزار میلیارد تومان اعتبار در طول چهار سال می‌کند، خود می‌تواند به‌عنوان اصلی‌ترین محرک تورم به چالشی بزرگ تبدیل شود؛ یعنی همان اتفاقی که در طرح مسکن مهر هم رخ داد.

در آن طرح نیز دولت مدعی ساخت یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در هر سال بود، اما پس از گذشت یک دهه تنها حدود یک میلیون و 800 هزار واحد تکمیل و افتتاح شدند که بسیاری از آن‌ها از لحاظ سکونت با مشکلات متعددی مواجه بودند.

با اینکه بانک مسکن برای ساخت این تعداد مسکن 40 هزار میلیارد تومان اعتبار اختصاص داد، اما اگر چنین طرح‌هایی بر تعدیل قیمت مسکن تأثیر داشت، اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 31.5 میلیون تومان عبور نمی‌کرد.

شاید این بهترین تجربه برای یک دولت باشد که از مداخله‌گری در بازار دست کشیده و تنها در نقش تنظیم‌گر بازار یا تأمین‌کنندۀ زمین ظاهر شود، اما دولت سیزدهم در همان آغاز فعالیت خود، بدون توجه به آثار تورمی، تمام تخم‌مرغ‌هایش را در سبدی چیده که شاید با هرم جمعیتی و بایسته‌های اقتصادی و اجتماعی دهه‌های 70 و 80 سازگاری داشت.

رستم قاسمی در حالی طرح جدید را بدون آثار تورمی می‌داند که هنوز قانون مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه حالت اجرایی پیدا نکرده است.

البته تمام این موارد در صورتی رخ می‌دهد که طرح جهش تولید مسکن در طول چهار سال در مسیر خود پیش برود و در حاشیه قرار نگیرد. شاید به همین دلیل است که برخی از کارشناسان به صحبت‌های علی نیکزاد، وزیر راه و شهرسازی دولت دهم، در سال 1392 مبنی بر کلنگ‌زنی چهار میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در طرح مسکن اشاره می‌کنند و سرنوشت خوش‌تری برای طرح جدید متصور نمی‌شوند.

چه بسا در سال 1404 هم دولتمردانی پیدا شوند که از کلنگ‌زنی بیش از چهار میلیون مسکن دولتی در طول فعالیت دولت سیزدهم سخن به میان آورند، بدون آنکه به درصد پیشرفت این واحدها توجهی داشته باشند.

نویسنده: امیر داداشی

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید
1 نظر
  1. کاوند می‌گوید

    اون کسی که این متن رو نوشته کاملاً مشخصه یک فرد اصلاح طلب لیبرال مسلک و بیسواد هست ، باید به ایشون گفت مگه در زمان روحانی که ساخت مسکن در این ۴۰سال به کمترین میزان خودش رسید تونست جلوی تورم رو بگیره؟ اتفاقاً بر عکس تورم کمر مردم رو خورد کرد ، و باعث شد که قیمت خونه به صورت آسانسوری افزایش پیدا کنه و نتیجه شد اینی که امروز همه داریم میبینیم. الان تو منطقه ۱ آپارتمان شده متری ۲۰۰ میلیون این نتیجه ساختنِ یا نساختن؟
    اصلاح طلبان سی و خورده ای سال تو این مملکت کاری کردن که دشمن تو خوابشم نمیدید همچین روزی رو . و البته همچنین بعضی از اصولگرایان

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.