دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

حق کمیسیون مشاوران املاک کاهش پیدا می‌کند؟

چ

ورود به بازار مسکن و خرید ملک با نگرانی‌هایی همراه است، مجلس دو مصوبه جدید در حوزه مسکن دارد که با مصوبه اول هم نگرانی‌های معامله‌گران از بین می‌رود و هم اوضاع آشفته بازار آرام می‌شود. همچنین با مصوبه مکمل نحوه محاسبه حق کمیسیون واسطه‌های ملکی عوض می‌شود و به یک دهم کاهش می‌یابد.

به نقل از دنیای اقتصاد، قرار است مجلس با دو مصوبه خود بازار مسکن را اصلاح و نگرانی معامله‌گران این بازار از بین ببرد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول، این قانون شامل زمین و مسکن مربوط می‌شود و تیر امسال تصویب شد و پس از رفت و آمد بین شورای نگهبان و مجلس در حال تکمیل شدن است.

طبق این مصوبه جزئیات تمام معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و پیش‌‌‌فروش ساختمان و همچنین اجاره واحدهای مسکونی با مدت بیش از دو سال پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن قانون، باید در سامانه‌‌‌ای متصل به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به صورت رسمی به ثبت برسند. همچنین معاملاتی که به ثبت نرسند باطل می‌شوند و کسی که ملک به نام او ثبت شده به عنوان مالک شناخته می‌شود.

معامله‌گران نگرانی‌هایی در فرایند انجام خرید و فروش مسکن دارند و همواره خریداران تا زمان صدور سند رسمی به شکل کامل نسبت به صحت معامله‌‌‌ای که انجام داده‌‌‌اند اطمینان ندارند و نگران هستند. در واقع صدور سند مرحله آخر فرآیند معامله ملکی محسوب می‌شود در حالی که توافق منجر به تبادل بهای ملک معامله شده در مرحله اول فرایند معامله در قالب مبایعه‌‌‌نامه صورت می‌گیرد. اما مجلس با قانون جدید قصد اصلاح اوضاع آشفته بازار ملک را دارد.

اخیرا برای دومین بار شورای نگهبان با وارد کردن برخی ابهامات به این قانون، قانون را مجددا به مجلس برگشت زده است اما کارشناسان معتقدند که پس از بررسی‌ها در نهایت این قانون اجرا می‌شود.

در صورت تایید نهایی این مصوبه و همچنین تصویب طرح مکملی که در دست مجلس است، مبایعه‌‌‌نامه یا سند غیررسمی معاملات مسکن در ایستگاه آخر قرار گرفته و قراردادهای جدید و رسمی تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با ثبت در سامانه این سازمان، به عنوان پیش‌‌‌نویس سند رسمی، جایگزین اسناد عادی معاملات ملکی یا همان مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌ها می‌شود.

دانستنی های حقوقی املاک

مصوبه مکمل مجلس چیست؟

مصوبه مکمل با موضوع طرح کاهش تعرفه بنگاه‌‌‌های معاملات مسکن در دستور کار قرار گرفته است. با تصویب این طرح تعرفه یا کمیسیون بنگاه‌‌‌های معاملات املاک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی به یک دوم کاهش خواهد یافت.

دلیل مطرح شدن این موضوع این است که درآمد واسطه‌‌‌های ملکی به قیمت فروش مسکن وابسته است که یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش غیرمتعارف سطح قیمت‌ها در بازار معاملات املاک مسکونی محسوب می‌شود.

در واقع به دلیل وجود این وابستگی، برخی واسطه‌‌‌ها اقدام به تاثیرگذاری بر بازار و افزایش سطح قیمت‌ها کرده تا از این طریق درآمدهای خود را افزایش دهند، بنابراین لازم است تا حق کمیسیون آنها به یک دوم کاهش یابد.

طبق گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس کاهش 50 ‌درصدی تعرفه واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن، اگرچه در جهت کاهش قیمت مسکن می‌تواند اثرگذار باشد اما مشکل موجود در این رابطه را به نحو مطلوب و اساسی برطرف نمی‌‌‌کند؛ چرا که حتی در صورت کاهش تعرفه‌‌‌ها، باز هم درآمد واسطه‌‌‌های ملکی وابسته به‌ درصدی از بهای معامله انجام شده است و بنابراین تفاوت چندانی ایجاد نمی‌شود و کاهش اعمال شده به زودی بی‌اثر می‌شود.

مرکز پژوهش‌‌‌ها پیشنهاد داده که مبنای دستمزد مشاوران املاک طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ‌درصدی از بهای قیمت معاملاتی منطقه‌‌‌ای مسکن باشد. مبلغ تعرفه نیز به صورت شفاف در سامانه تحت نظارت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور درج شود.

در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده که تعرفه دلالان معاملات املاک باید با رعایت معیارهایی از جمله ضریبی از ارزش معاملاتی املاک و میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده در مر منطقه جغرافیایی تعیین شود که به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد. همچنین مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

طبق این قانون قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌‌‌نویس در سامانه موضوع این ماده ممنوع است.

 چهار تغییر مهم در پروسه معاملات

با اجرای مصوبه تیر ماه و مکمل آن مجلس چهار تحول اساسی در بازار مسکن رخ می‌دهد که می‌تواند آشفته‌‌‌بازار قراردادهای ملکی را از بین ببرد.

طبق این قانون دلالان مکلف می‌شوند پس از انجام مذاکرات مقدماتی بین خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر (در قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال)، پیش‌‌‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور درج کنند و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.

سازوکار مربوط به این پیش‌‌‌نویس و سامانه باید توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تهیه و به تایید قوه قضائیه برسد. به موجب این قانون این سامانه باید حداکثر یک سال پس از لازم الاجرا شدن قانون، راه‌‌‌اندازی و در دسترس متعاملین و واسطه‌‌‌ها قرار بگیرد.

پایان سند عادی؟

تحول دوم این است که دلالان معاملات املاک نمی‌توانند اقدام به تنظیم سند عادی معاملات ملکی کنند. این افراد تنها مجازند تا فرآیندهای مربوط به دلالی و واسطه‌‌‌گری برای ایجاد ارتباط بین خریدار وفروشنده را انجام دهند و تنها اقدام به تکمیل و بارگذاری پیش‌‌‌نویس معامله انجام شده در سامانه تحت نظارت و زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک به عنوان مقدمه و پیش‌‌‌نویس سند رسمی کنند.

تحول سوم که در نتیجه اجرای مصوبه مکمل حاصل می‌شود، این است که تعرفه واسطه‌های ملکی براساس ضریبی از ارزش معاملاتی مسکن محاسبه و دریافت شود. این مدل محاسبه دستمزد یا حق دلالی املاک درست مشابه مدل محاسبه حق‌‌‌التحریر وحق ثبت معاملات مسکن در دفاتر اسناد رسمی است. با این تغییر دیگر واسطه‌‌‌های معاملات مسکن مجاز نخواهند بود تا دستمزد خود از بابت واسطه‌‌‌گری ملکی را براساس قیمت روز واحد مسکونی معامله شده از خریدار و فروشنده دریافت کنند.

با مصوبه مکمل حق دلالی چقدر می‌شود؟

هم‌‌‌اکنون ارزش معاملاتی یا ارزش منطقه‌‌‌ای واحدهای مسکونی به طور متوسط بین سه تا پنج درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی است. همچنین ضریبی که دفاتر اسناد رسمی برای دریافت حق التحریر وحق ثبت سند رسمی از متعاملین دریافت می‌‌‌کنند نیز به طور متوسط معادل سه تا پنج درصد از ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی است.

در حال حاضر واسطه‌های ملکی معادل ۰.۵ درصد از بهای روز واحد مسکونی معامله شده را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند. به این معنا که ۰.۲۵ درصد از بهای معامله از خریدار و ۰.۲۵درصد بهای معامله از فروشنده به عنوان کمیسیون واسطه‌‌‌گری ملکی در زمان تنظیم و نگارش مبایعه‌‌‌نامه دریافت می‌شود.

به طور مثال هزینه دلالی یک ملک پنج میلیارد تومانی 25 میلیون تومان است که با اجرای مصوبه مکمل به این مبلغ به 2.7 میلیون تومان کاهش می‌یابد.

چهارمین تحول مربوط به روشن شدن و شفاف شدن مسئولیت‌‌‌ها و وظایف دلالان ملک در فرآیند واسطه‌‌‌گری ملکی و انجام معاملات برای خریدار و فروشنده است.

در پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس آمده که واسطه‌‌‌های ملکی در ازای دریافت حق‌‌‌الزحمه، علاوه بر دلالت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله وبرخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسئولیت تلقی شوند. همچنین باید اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد واسطه‌‌‌های ملکی توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی به صورت شفاف به اطلاع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد. 

طبق این گزارش طرح مجلس برای کاهش 50 درصد تعرفه واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در دست بررسی دارند، با فرمول فعلی غیرموثر، ناکارآمد و غیرقابل تصویب است.

نظر شما چیست؟ آیا تغییرات پیشنهادی از مرکز پژوهش‌های مجلس، روی کسب‌وکار مشاوران املاک تاثیر جدی خواهد داشت؟

منبع: دنیای اقتصاد

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید
2 نظرات
  1. کاوه می‌گوید

    مگه میشه همچین طرحی رو تصویب کرد ، آخه کدوم *** نشسته این طرح رو نوشته یعنی حتی فکر نمیکنن که چند هزار نفر که اکثراً هم جوان هستند از این شغل که لازم به هیچ آورده ای ندارد فرار میکنن و دوباره معضل بیکاری گسترده زیاد میشه ، یکی نیست بگه آخه *** که نشستی این طرح رو نوشتی تا الان این کار رو از نزدیک لمس کردی یا با مشکلات فراوانی که یک مشاور با اون روبرو هست رو دیدی؟ یا حتی پرس و جوی میدانی انجام دادی ؟ که من مطمئنم این کارها رو نکردن ، این تکنوکرات های *** که راه پیدا کردن به مجلس چطور بلدن همه چی رو با غربی ها و اروپایی ها مقایسه کنن ولی نوبت املاک و مستغلات که میرسه و چون مستقیم با جیب *** خودشون ارتباط داره یه طرح من درآوردی مضخرف که هیچ کار عقلانی و تخصصی پشت اون نیست رو میخوان تصویب کنن . تو کل دنیا کمیسیون مشاوران املاک چیزی حدود ۲ تا ۵ درصد ارزش ملک مورد معامله است. چون اساساً یک مشاور املاک داره سخت ترین کار و در عین حال سنگین ترین معامله روتین کشور رو انجام میده و انجام دادن این کار مستلزم تلاش چند ساله یک مشاور با تمام سختی های پیش رو از جمله ( پیاده روی های بسیار زیاد ، استرس های گوناگون ، هزینه های آگهی زیاد ، شنیدن انواع و اقسام حرف ها از خریداران و مالکین ، در برهه هایی از زمان خوردن یک وعده غذا ، بیمه نشدن ، نداشتن حقوق ثابت ، رکود بازار و……..) است .
    با قاطعیت تمام میگم بالا رفتن قیمت مسکن هیچ ربطی به مشاوران املاک نداره بلکه این از *** نمایندگان مجلس و از سوداگری سازندگان و مالکین ساختمان هاست.
    یک مشاور املاک از خداشِ که قیمت ها پایین بیاد تا معامله های بیشتری انجام بده و در واقع سود یک مشاور املاک در انجام تعداد معاملات نهفته است نه در معامله نکردن .
    قانونی قانون است که ضد نظام سرمایه داری باشد نه برعکس .
    توی معاملات مسکن هر چه معامله سنگین تر باشد در نتیجه سود بیشتری عاید خریدار و فروشنده میشود پس به واسط این معامله باید کمیسیون بیشتر پرداخت شود نه اینکه مثلاً یک واحد آپارتمان ۲ میلیاردی با یک کلنگی ۱۰۰ میلیاردی به یک اندازه کمیسیون داشته باشد. و البته که باید کمیسیون سقف داشته باشد.
    ****

  2. بهرام می‌گوید

    چقدر درد آور و غم انگیز که کسانی نشستن و این طرح های مزخرفو ارائه میدن که هیچ سر رشته و تخصصی از کار مشاور املاکی ندارن ،،

    در واقع اینا دارن بر عکس آب شنا میکنن
    من یک مشاور املاک با سابقه ۵ سال فعالیت به این نتیجه رسیدم که اگر بخوایم بازار مسکن معاملات درست و دقیق تر و سالم تری داشته باشه و از فضایی دلالی خارجش کنی باید حق کمیسیون مشاورین املاک بالا برد تا مشاور به دنبال بالا بردن قیمت و توافق با مالکین نباشه

    و بیشترین افزایش قیمت ملک تو این مدت به دست خود مالکین و سازنده ها انجام شده نه مشاورین املاک

    هر چقدر قیمت ملک پایینتر باشه خریدار بیشتر و اتفاقا به سود ما مشاورین

    تو این دوسال مشاورین املاک به اندازه کافی آسیب خوردن و اذیت شدن،

    مشاور املاک نه حقوق ثابت داره ، نه بیمه ، نه بازنشستکی و خیلی موارد دیگه

    پس چرا قرار با یک تصمیم اشتباه دیگه قرار به این همه مشاور ضربه وارد کنی

    دلالان اصلی ملک خود مدیران ارشد کشوری و سازند های بزرگ که همه دستشان با مدیران دولتی تو یه کاسه هست

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.