دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

درباره سند خوانی و سند شناسی ملک چه می‌دانید؟

به تصور بیشتر مردم، برای ورود به شغل مشاور املاک، نیازی به فراگرفتن دانش خاصی نیست. در حالی که شما مشاوران املاک به خوبی می‌دانید که برای متخصص شدن در این حرفه باید در زمینه‌های مختلفی دانش کسب کرد. یکی از مهم‌ترین آگاهی‌ها در این حرفه، دانش سند خوانی و سند شناسی است. چرا که در صورت عدم آگاهی‌های لازم، مشکلات بسیاری برای مشتریان به وجود خواهد آمد. همچنین تنظیم قراردادها، شرایط و ویژگی‌هایی دارد که باید از سوی شما به مشتریان اطلاع داده شود. اینجا در آکادمی املاک دیوار شما را با سندخوانی بیشتر آشنا می‌کنیم.

چرا باید سند خوانی و سند شناسی بلد باشیم؟

به خوبی می‌دانید که وجود اسناد، حرف اول را در شغل مشاور املاک می‌زند. در واقع معاملات ملکی بر پایهٔ اسناد می‌چرخد. اینکه در مقابل هر سند باید چه تصمیماتی را اتخاذ کرد را شما مشاوران به مشتریان می‌گویید. در واقع شما باید مانند یک کتاب راهنما تمامی جوانب خرید و فروش املاک را بدانید. اینگونه می‌توانید مشاوره‌ای درست و دقیق به مشتریان ارائه دهید.

در صورت عدم آگاهی از اصول و قوانین اسناد، مشکلات قانونی بسیاری بر سر راه مشتریان و بنگاه‌های املاک قرار می‌گیرد. پس در وهلهٔ اول، باید انواع سند را بشناسید. سپس در سند خوانی به نکاتی که ذکر خواهیم کرد،‌ توجه کنید.

به هر نوشته مکتوب قابل استناد (ازطریق سازمان ثبت یا سازمان‌های دیگر)، سند گفته می‌شود.

انواع سند در املاک

بالاتر اشاره کردیم که اسناد ملکی نوع‌های گوناگونی دارند. به همین دلیل، قبل از معرفی انواع سند باید تعریف درستی از سند داشته باشیم. قانون مدنی ۱۲۴۸ سند را نوشته‌ای قابل استناد می‌داند. در واقع سند باید به صورت کتبی، نوشته شده باشد. قابل استناد بودن سند نیز از طریق سازمان ثبت اسناد، مشخص می‌شود. به اینگونه سندها، سند رسمی می‌گویند.

سندی که از طریق دفتر اسناد رسمی و ادارهٔ ثبت اسناد تایید و تنظیم شود را سند رسمی می‌دانند. سندی دیگر به نام سند عادی یا غیررسمی هم وجود دارد. این سند بدون دخالت ماموران دولت و سازمان ثبت اسناد، تنظیم و تهیه شده است. سند عادی انواع بسیاری دارد. از نظر اعتبار و رسمیت داشتن نیز هرکدام شرایط حقوقی متفاوتی دارند که در ادامه بخش سند خوانی و سند شناسی به آن خواهیم پرداخت.

سند منگوله‌دار

یکی از سندهای نام آشنا و معتبر، سند منگوله‌دار است. اسنادی که بیشتر در گذشته توسط سازمان ثبت اسناد تنظیم می‌شدند، غالبا به همراه یک منگولهٔ سربی بودند. جزییات ملک در صفحات این سند چند برگی قید می‌شد. اطلاعات سندهای منگوله‌دار به صورت دستی وارد سند شده و مهر و موم می‌شد. در مالکیت اسناد منگوله‌دار هیچ شک و شبه‌ای وجود ندارد.

سند منگوله دار سند تک برگی

سندی که این روزها بسیار دیده می‌شود، سندهای تک برگی هستند. این اسناد نیز جزو معتبرترین اسناد به حساب می‌آیند. برخلاف سندهای منگوله‌دار، اطلاعات سندهای تک برگی، دستی نوشته نشده، بلکه تایپ می‌شود. یکی از مزیت‌های اساسی سندهای تک‌برگی انتقال راحت این اسناد از شخصی به شخص دیگر است. در واقع اسناد تک برگی راحت‌تر از اسناد منگوله‌دار منتقل و استعلام می‌شوند.

سند تک برگی

بیشتر بخوانید: چگونه سند تک برگی بگیریم؟

بنچاق

در روزگاران قدیم، اسناد توسط بزرگان و علمای شهر و روستا به تایید می‌رسید. در واقع خبری از سازمان ثبت اسناد نبود. بنچاق پس از تنظیم شدن توسط علما و افراد با نفوذ شهر و روستا، امضا می‌‌شد. امروزه تهیه و تنظیم اینگونه سندها، دیگر زیاد مرسوم نیست. با این حال، هنوز هم برخی از این بنچاق‌ها دارای اعتبار در مراجع قانونی هستند. در سند خوانی باید بدانید که بنچاق جزو اسناد غیررسمی و عادی به حساب می‌آید.

سند شورایی و قولنامه‌ای

صاحبان املاکی که بنچاق دارند، اقدام به اخذ سند رسمی نمی‌کنند. از همین رو املاک‌شان را به صورت قولنامه‌ای یا با مبایعه‌نامه معامله می‌کنند. صاحبان این املاک با تنظیم قولنامه اقدام به خرید و فروش، می‌کنند. باید بدانید که قولنامه و مبایعه‌نامه جزو اسناد غیررسمی به حساب می‌آیند. اکنون این سوال پیش می‌آید که سندهای شورایی چه سندهایی هستند؟

اسناد شورایی بیشتر در روستاها و برخی شهرستان‌ها رواج دارند. صاحبان املاک اسناد خود را به شورای شهر برده و اعضای شورا آن را امضا می‌کنند. این اسناد از حیث اعتبار، در مقایسه با اسناد قولنامه‌ای اعتبار بیشتری دارند. در سند خوانی سندهای شورایی باید بدانید که اوقافی بودن ملک و کاربری آن ذکر نمی‌شود. از مزایای سندهای شورایی می‌توان به کم هزینه‌بر بودن نقل و انتقالات آن و نداشتن هزینهٔ مالیات و عوارض شهرداری اشاره کرد.

اسناد مشاع

مشاع بودن، اشاره به شریک بودن دارد. در واقع اسناد مشاع بیش از یک مالک دارند. مسائل حقوقی اسناد مشاع بسیار پیچیده‌اند. چرا که هر یک از مالکان نسبت به هر جزء ملک دارای مالکیت هستند. پس برای نقل و انتقال این اسناد، باید رضایت تمامی مالکان جلب شود.

در سند خوانی اسناد مشاع توجه داشته باشید که هر یک از مالکان چه‌ مقدار سهم دارند. به عبارتی ممکن است از یک ملک شش دانگ، هر یک دانگ آن مختص به فردی باشد.

اسناد اوقافی

برخی از املاک هستند که برای امور شخصی یا عمومی وقف شده‌اند. مالکیت اصلی زمین‌های اوقافی را سازمان اوقاف بر عهده دارد. در واقع هرگونه خرید و فروش برای زمین‌های اوقافی باید زیرنظر این سازمان صورت گیرد. شاید در سند خوانی اسناد اوقافی پیچیدگی‌های بسیاری را مشاهده کنید.

در وهلهٔ اول باید نوع مالکیت فرد را در سند بررسی کنید. اینکه فرد، مالک عرصه (زمین ملک) یا اعیان (ساختمان ملک) است. در واقع در اسناد اوقافی، عرصه و اعیان باهم به مالکان بعدی واگذار نمی‌شود. برخلاف اسناد ۶ دانگ که ملک به صورت عرصه و اعیان تحت مالکیت فرد قرار می‌گیرد. همچنین باید مقدار سهم مالک از عرصه یا اعیان در سند املاک اوقافی بررسی شود. در سند خوانی املاک اوقافی به کاربری ملک توجه می‌شود. مثلا نمی‌توان در ملکی که کاربری شخصی دارد، بنای تجاری ساخت.

سند تفکیکی و افراز

اسنادی که مالکان بسیاری دارند را مشاع می‌گویند. در صورتی که مالکان قصد جدا کردن سهم‌های خود از یکدیگر را داشته باشند، صاحب سند افراز می‌شوند. در سند تفکیکی همان‌طور که از نامش پیداست، می‌توان برای ۶ دانگ ملک به صورت مجزا سندهایی گرفت. به طوری که هر دانگ دارای سند مخصوص به خود باشد.

اگر به مسائل حقوقی حوزه املاک علاقه دارید، دروس زیر را از دست ندهید:

نکات سند خوانی و سند شناسی املاک

شما به عنوان مشاور املاک، طبق آشنایی که با انواع سندها دارید، باید به نکات اساسی توجه کنید. یکی از نکات سند خوانی تطبیق دادن اطلاعات صاحب ملک با سند است. اطلاعات سند و صاحب ملک باید از طریق کارت شناسایی صاحب ملک، بررسی شود. مورد دیگر، بررسی دقیق مساحت ملک است. اینکه مساحت گفته شده به صورت تقریبی نباشد. به عبارتی نباید تفاوت فاحشی میان مساحت ملک و اطلاعات آن در سند باشد.

در سند خوانی باید به کاربری ملک توجه کنید. اینکه ملک خاصیت تجاری یا شخصی دارد، بسیار مهم است. چرا که گاه پیش آمده، برخی افراد املاک با کاربری شخصی را به صورت تجاری یا اداری به فروش می‌رسانند. در صورت عدم بررسی صحیح، مشکلات حقوقی گریبان مالک جدید و بنگاه را می‌گیرد. در سند خوانی همچنین باید حد و حدود ملک و آدرس دقیق آن بررسی شود. اینکه پارکینگ یا انباری ملک مشاع است یا خیر، اهمیت زیادی دارد. یکی از مهمترین نکات در سند خوانی توجه به شمارهٔ ثبت فرعی و اصلی است. شمارهٔ ثبت ملک فرعی از شمارهٔ ثبت اصلی، غالبا رقم بزرگ‌تری است. توجه به این نکات و همکاری با مشاوران حقوقی در زمان تنظیم سند، از بروز کلاه‌برداری جلوگیری خواهد کرد.

نتیجه‌گیری

برای متخصص شدن در حوزهٔ مشاور املاک، باید تمامی زیر و بم این حرفه را بدانید. زیرا اسناد بار حقوقی بسیاری با خود به همراه دارند. شما به عنوان مشاوران املاک، باید انواع سند را بشناسید و در سند خوانی آن‌ها به مواردی مانند موارد زیر دقت کنید:

  • احراز هویت صاحب ملک
  • حد و حدود ملک
  • مساحت دقیق
  • کاربری
  • وقفی یا غیر وقفی بودن
  • مشاع بودن برخی امکانات
  • شمارهٔ ثبت فرعی و اصلی
  • ۶ دانگ بودن

قبل از یادگیری سند خوانی املاک باید انواع سند را بشناسید. چرا که هر سند شرایط و ویژگی‌های متفاوتی دارد. بدین ترتیب، فراگیری دانش سند خوانی املاک باعث می‌شود از مشکلات حقوقی و کلاه‌برداری‌ها جلوگیری کنید. بدین اینگونه و تنها در این صورت، مشتریان به شما در نقش مشاوران املاک اعتماد بیشتری خواهند کرد.

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.