دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

با نکات و چالش‌های حقوقی خرید و فروش ملک آشنا شوید

جنبه‌های حیاتی قانونی کردن نقل و انتقال املاک

طبیعتا خرید و فروش ملک یکی از بزرگترین اتفاقات زندگی هر فردی محسوب می‌شود. از این رو مشتریان با کمک مشاوران املاک باید زیر و بم مسائل حقوقی خرید و فروش ملک را بررسی کنند. حساسیت‌های خرید و فروش ملک بسیار بالا است و امکان مواجه شدن با مشکلات مالی و حقوقی بسیار وجود دارد. در صورتی که می‌خواهید به عنوان یک مشاور املاک به صورت حرفه‌ای فعالیت کنید، باید با چالش‌های حقوقی خرید و فروش ملک آشنا باشید. آکادمی املاک دیوار در این مقاله سعی دارد شما را با این چالش‌ها آشنا کند.

اطمینان از سند‌دار بودن ملک

بسیاری از املاک به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی خرید و فروش می‌شوند. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در ابتدا یک سند مادر برای کل زمین وجود داشته باشد؛ اما پس از تقسیم‌بندی‌های انجام شده، باقی بخش‌های زمین بدون سند معامله می‌شوند. به لحاظ حقوقی قولنامه از قدرت قانونی کمتری برخوردار است. از این‌رو برای دوری از مشکلات چالش های حقوقی خرید و فروش ملک باید،‌ قولنامه از سوی بنگاه‌های مجوزدار تنظیم شود. بنابراین بنگاه املاک شما باید مجوز تنظیم سند را داشته باشد.

نگاه‌هایی که صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشند، از اعتبار حقوقی برخوردار هستند. البته تنظیم قولنامه بیشتر قبل از واگذاری سند اتفاق می‌افتد. به عبارتی خرید و فروش ملک بر اساس قولنامه، کلا کار درستی نیست. در صورت تنظیم قولنامه قبل از خرید، باید به خریدار متذکر شوید که پول را کامل پرداخت نکند. شما به عنوان مشاور املاک باید بدانید که املاک وکالتی شاید به اشخاص دیگری نیز فروخته شوند‌! پس باید در این خصوص وسواس به خرج دهید.

نکات حقوقی اجاره املاک

از پرداخت تمام پول خودداری کنید

یکی از بزرگترین مشکلات حقوقی خرید و فروش ملک، نحوهٔ پرداخت پول در معامله است. در واقع پول بسیار هنگفتی در اثنای معاملات خرید و فروش ملک، جابه‌جا می‌شود. اگر مشاور املاک به نکات حقوقی خرید و فروش اشراف نداشته باشد، امکان کلاهبرداری املاک وجود خواهد داشت. شاید بپرسید که چه زمانی خریدار باید کل پول خرید یا فروش ملک را پرداخت کند. باید اشاره کنیم که هیچ وقت خریدار نباید در همان ابتدای معامله کل پول را پرداخت کند.

پرداخت پول باید در سه مرحله صورت بگیرد. مرحلهٔ اول، هنگام امضای قولنامه است. در این مرحله مبلغی تحت عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. مرحلهٔ دوم، هنگام گرفتن کلید ملک است که مقدار دیگری از پول پرداخت می‌شود. مرحله سوم، به زمانی اشاره دارد که سند ملک به نام خریدار انتقال داده می‌شود. از این رو، بهترین زمان ممکن برای پرداخت پول باقی ماندهٔ ملک همین زمان خواهد بود. مشاوران املاک باید این مراحل را به خریداران گوشزد کنند.

سند ملک را بررسی کنید

برای به وجود نیامدن چالش‌های حقوقی خرید و فروش ملک باید تمامی جوانب را بررسی کرد. بسیار پیش آمده که ملکی به فردی فروخته شده و سپس فرد با مشکلات حقوقی خرید و فروش ملک رو به رو شده‌ است. برای جلوگیری از این اتفاق، مشاور املاک باید قبل از عقد قرارداد نسبت به بررسی سند ملک اقدام کند. بررسی اینکه سند در رهن یا وثیقه نباشد به عهدهٔ مشاوران املاک است. چرا که سندی که در رهن یا توقیف باشد،‌ خرید و فروش آن منع قانونی دارد. (برای آشنایی با اصول بررسی سند یا همان سند خوانی، سرفصل سند خوانی و سند شناسی را بخوانید)

مشخصات سند را بررسی کنید

مشاوران املاک باید هنگام خرید و فروش ملک،‌ مشخصات سند ملک را بررسی کنند که با مشخصات ملک همسو باشد. به عبارتی مشخصات داخل سند باید با ملک مورد نظر برابری کند. این مشخصات می‌تواند شامل آدرس ملک،‌ پلاک، ابعاد ملک، کدپستی و مشخصات میدانی ملک باشد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم در مدیریت جلسه عقد قرارداد ملک

مشاوره حقوقی املاک

اینکه ملکی تحت اجارهٔ شخصی باشد و در همان حین به فروش برسد،‌ منع قانونی ندارد.

فروشنده صاحب واقعی ملک باشد

پیدا کردن فروشندهٔ واقعی ملک به عهدهٔ مشاوران املاک است. این امر سبب کاهش مشکلات حقوقی خرید و فروش ملک خواهد شد. چرا که بسیار دیده شده، پس از عقد قرارداد افراد دیگری نیز ادعای مالکیت ملک را کرده‌اند. از همین رو باید، مشاوران املاک مشخصات کامل فروشنده را در سند بررسی کنند تا خریدار با اطمینان بالاتری اقدام به خرید کند. همچنین در صورت مغایرت مشخصات، مشاوران املاک باید به خریدار اطلاع دهند.

مفاصا حساب ملک را بررسی کنید

یکی از نکات حقوقی خرید و فروش ملک، نداشتن بدهی معوقهٔ ملک است. برای اینکه خریدار از وضعیت بدهی و پرداختی‌های ملک باخبر شود، مشاور املاک باید مفاصا حساب ملک را از فروشنده بخواهد. در مفاصا حساب، تمامی بدهی‌های شهرداری و مالیات ذکر می‌شود. از طریق مفاصا حساب می‌توان از میزان بدهی ملک باخبر شد. اینگونه خریدار با اعتماد به بررسی‌های مشاور املاک، اقدام به خرید خواهد کرد.

قرارداد مستاجر ملک بررسی شود

اینکه ملکی تحت اجارهٔ شخصی باشد و در همان حین به فروش برسد،‌ منع قانونی ندارد؛ اما مشاور املاک باید مدت اجارهٔ مستاجر را بررسی کند. همچنین مدت زمانی که مستاجر می‌تواند در ملک باشد نیز باید شفاف شود. چرا که مستاجر باید بداند تا چند سال یا چند ماه می‌تواند در ملک ساکن باشد. هنگامی که وضعیت مستاجر تعیین تکلیف شود، امکان بروز مشکلات حقوقی خرید و فروش ملک کمتر می‌شود.

وضعیت پارکینگ و انباری مشخص شود

بسیار دیده شده که پس از انتقال سند، وضعیت پارکینگ و انباری ملک مشخص نشده است. برای جلوگیری از هرگونه چالش حقوقی باید مشخصا در سند ذکر شود که پارکینگ و انباری تحت تصرف مالک جدید قرار خواهد گرفت. مشاوران املاک موظف هستند که وضعیت پارکینگ و انباری را برای خریدار مشخص کنند. به عبارتی اگر در مورد انتقال پارکینگ و انباری در سند حرفی به میان نیاید، بعد از انتقال سند فروشنده مسئولیتی در این خصوص نخواهد داشت.

دانستنی های حقوقی املاک

 جمع‌بندی چالش های حقوقی خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک همیشه سرشار از چالش‌های بسیاری بوده است. برای جلوگیری از بروز چالش‌ های خرید و فروش ملک،‌ باید نکات حقوقی خرید و فروش را دانست. مهمترین مسئله در خرید و فروش ملک، بررسی وضعیت سند و فروشندهٔ ملک است. به عبارتی سند باید آزاد باشد و فروشنده نیز اختیار فروش ملک را داشته باشد. در غیر این صورت، امکان بروز مشکلات حقوقی در خرید و فروش ملک وجود خواهد داشت. همچنین باید وضعیت ملک کامل در سند مشخص شده باشد. نام فروشنده و مشخصات ملک باید در سند ملک بررسی شود. همچنین ملک نباید تحت تصرف سازمان یا نهادی باشد. در غیر این صورت خرید و فروش ملک قانونی نخواهد بود.

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.