هر آنچه باید درباره حسابداری املاک بدانید
اهمیت مدیریت صحیح مالی در پیشرفت مشاوران املاک
کار در شغل املاک و مستغلات یا حضور در یک آژانس املاک باعث می‌شود با مبالغ زیادی پول سروکار داشته باشید. بنابراین درک نحوه مدیریت معاملات، حائز اهمیت است. حسابداری املاک و مستغلات در مدیریت املاک استفاده می‌شود. حسابداران املاک، سوابق مالی و پیش‌نویس گزارش‌ها را بررسی می‌کنند تا به مدیران املاک و مستغلات در جهت بودجه‌بندی و توسعهٔ کسب و کارشان، یاری برسانند. آن‌ها اسنادی مانند قراردادهای اجاره، برآورد هزینه‌ها و گزارش‌های سالانه، برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری، بودجه و گزارش مالیاتی را نیز تهیه می کنند.
باتوجه به آنچه گفته شد، حسابداری املاک یک حرفه با دانش تخصصی است. در آکادمی املاک دیوار سعی خواهیم کرد، موارد مهم در حسابداری املاک را با زبانی ساده با شما به اشتراک بگذاریم.
فهرست مطالب
حسابداری املاک در سرمایه‌گذاری
بازار مسکن از جمله بازارهایی است که به نسبت سایر بازارهای مالی و سرمایه‌گذاری، ثبات بیشتری دارد. حرکت قیمت در این بازار تحت تأثیر پارامترهای مختلفی در طول زمان قرار دارد. برخلاف سایر بازارهای مالی که کسب سود در آن‌ها تنها از روش افزایش قیمت در طول زمان امکان‌پذیر است، کسب سود در بازار مسکن ابعاد دیگری نیز مانند اجاره‌بها، بازسازی، ساخت‌وساز را نیز به خود می‌گیرد.
نقدشوندگی بسیار پایین و نیاز به سرمایهٔ اولیه زیاد برای ورود به بازار املاک، از جمله نقاط ضعف این بازار به شمار می‌رود. بنابراین در مقایسه با سایر بازارها مثل بورس، سکه، طلا و ارز، سرمایه گذاری در مسکن دارای ریسک و نقدشوندگی پایین و سرمایهٔ اولیه، صبر و بازدهی زمانی بالا است. در عین حال، برخلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری، خرید و فروش مسکن، نیاز به هزینه‌های جانبی مانند مالیات‌ها، کمیسیون‌ها و مواردی از این دست دارد. از این رو باید درباره این هزینه‌ها و اصطلاحات آگاهی داشته باشید.
آژانس‌های املاک حرفه‌ای که علاوه بر مشاوره خرید، فروش، رهن و اجاره، سرمایه‌گذاری هم انجام می‌دهند، نیاز به مدیریت حرفه‌ای مالی دارند. مدیران در این آژانس‌ها عموما با حسابدارهای بیرونی همکاری کرده یا یک تیم مالی در آژانس خود راه‌اندازی می‌کنند. به‌هرحال اهمیت مدیریت مالی و حسابداری املاک در آژانس‌های سرمایه‌گذاری بسیار بیشتر از سایر آژانس‌ها است.
![سرمایه گذاری املاک]()
لزوم تهیهٔ گزارش‌های مالی
لزوم تهیهٔ گزارش‌های مالیصورتهای مالی برای انعکاس معاملات، رویدادها و شرایط رخ داده در آژانس املاک استفاده می‌شوند. گزارش‌های مالی یکی از مهمترین مواردی است که در سیستم حسابداری اهمیت دارد. بنابراین یکی از مهمترین وظایف حسابداران، تهیه و ارائهٔ گزارش‌های مالی است.
تمام عملیات مالی که در یک دوره زمانی اتفاق می‌افتد، در اسناد حسابداری و سپس در دفاتر قانونی ثبت و نگهداری می‌شوند. قسمت‌های اصلی یک گزارش مالی آژانس املاک شامل صورت‌های مالی، صورت سود و زیان، صورت وجوه نقد و ترازنامه است. در این جا به چند مورد از آن‌ها به صورت خلاصه اشاره می‌کنیم:
- صورت سود و زیان: به‌طور کلی، صورت سود و زیان به گزارش درآمدها و هزینه‌های یک بنگاه در یک دوره زمانی خاص می‌پردازد. عناوین دیگری که برای صورت سود و زیان به کار می‌روند، صورت عملیات شرکت، یا صورت درآمدها هستند معادله سود و زیان به‌صورت زیر انجام می‌شود:
هزینه‌ها – درآمدها = سود (درآمد) خالص - ترازنامه: ترازنامه وضعیت مالی شرکت‌ها را در نقطه‌ای از زمان گزارش می‌کند و شامل دارایی‌ها، بدهی‌ها و حقوق صاحبان سهام است. اقلام مهم‌ترازنامه شامل موارد موارد زیر می‌شود:
- دارایی‌ها: منابعی که در نتیجهٔ مبادلات گذشته به کنترل شرکت (آژانس) درآمده و انتظار می‌رود که در آینده منافع اقتصادی ایجاد کنند.
- بدهی‌ها: تعهداتی هستند که درگذشته ایجاد شده‌اند. انتظار می‌رود این بدهی‌ها در آینده باعث خروج وجه نقد یا کاهش منابع اقتصادی شرکت شوند.
یکی از دلایل بررسی و تجزیه و تحلیل گزارش‌های مالی، آگاهی از منفعت مالی شما در کسب و کار مورد نظر است؛ زیرا سود و ضرر مالی کسب و کار، بر شما تاثیر می‌گذارد. امروزه سرمایه‌گذاران به دنبال سرمایه‌گذاری در شرکت‌هایی هستند که سرمایه و سود آن‌ها را تضمین کند.
با استفاده از ترازنامه و گزارش‌های مالی عملکرد آژانس مشخص می‌شود. در نتیجه، شرکت‌های دارای ترازنامه مثبت و گزارش‌های مالی با جریان نقدی مثبت، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار خواهند گرفت. بنابراین باید اصول کار در حرفه حسابداری املاک را بدانید تا مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرید. سرمایه‌گذارانی که شاید روزی شریک شما در آژانس شوند.
- مطلب کاربردی مرتبط: دانستنی‌های حقوقی املاک که هر مشاوری باید بداند
مدیریت هزینه، راهی برای کاهش هزینه‌ها
مدیریت هزینه، فرایند برنامه‌ریزی و کنترل بودجهٔ آژانس املاک است. مدیریت هزینه، به شناسایی، جمع‌آوری، طبقه‌بندی و اختصاص اطلاعاتی کمک می‌کند که در برنامه‌ریزی، کنترل و تصمیم‌گیری برای حفظ محدودهٔ مطلوب هزینه‌ها استفاده می‌شوند.
مهمترین مسئله در هر کسب و کار، مدیریت هزینه است. بنابراین، مدیران باید از تکنیک های خاصی برای کنترل حد و مرز تعیین شده برای هزینه استفاده کنند. این تکنیک‌ها عبارتند از:
- سرمایه‌گذاری در تکنولوژی: این شیوه موجب ساده‌سازی فرایند کسب و کار، کسب حداکثر استاندارد، بازده بالا و مطلوب نگه داشتن تعداد کارکنان می‌شود. به عنوان مثال ایجاد وب‌سایت و وبلاگ حرفه‌ای و نرم‌افزار باشگاه مشتریان املاک.
- مدیریت زمان: صاحبان کسب و کار باید کارکنان را در مورد ارزش زمان و کارایی و اثربخشی آن در مدیریت هزینه، توجیه کنند.
- مدیریت موجودی: یکی از هزینه‌های عمده و همچنین روش‌های تولید درآمد، مدیریت موجودی است.
![ثبت نام پنل املاک دیوار]()
لزوم استفاده از نرم‌افزارهای حسابداری املاک
بیش از ۷۰ درصد از کسب و کارها در دو سال اول تاسیس، به دلیل عدم دسترسی به اطلاعات و تحلیل صحیح وضعیت مالی، ورشکسته می‌شوند. بدیهی است که امکان به دست آوردن این اطلاعات و تحلیل‌های مالی با استفاده از نرم‌افزارهای حسابداری، مناسب فراهم می‌شود. بدین ترتیب، حسابداران و مدیران مالی با صرف زمان کمتر، گزارش‌های دقیق‌تر و کاربردی‌تری ارائه می‌دهند.
در حال حاضر نرم‌افزار مالی برای آژانس‌های املاک مانند نیروی انسانی و سرمایه جزء ملزومات است. انتخاب صحیح نرم‌افزار از بین نرم‌افزارهای مالی با برندهای مختلف، کار مشکلی به نظر می‌رسد. البته به طور کلی، یک نرم‌افزار حسابداری خوب، امکانات زیر را برای کاربران خود فراهم می‌کند:
- امکان صدور برگهٔ بازدید از ملک و ثبت فروش، اجاره، رهن و…
- امکان ارائهٔ انواع گزارش‌های مالی نظیر صورت‌حساب سود و زیان، ترازنامه و…
- امکان تعریف کاربر و تعیین حق دسترسی به قسمت‌های مختلف نرم‌افزار، امکان جست‌وجو بر اساس فیلدهای مختلف با دو نوع معمولی و پیشرفته
- امکان ارسال SMS از طریق نرم‌افزار و گزارش‌گیری از پیام‌های ارسال‌شده
- امکان ارائهٔ انواع گزارش‌های مربوط به بازاریاب‌ها، ارائهٔ صورت‌حساب بازاریاب و مبالغ پرداختی به آن‌ها
- امکان ثبت و و گزارش‌گیری انواع عملیات صندوق، بانک، درآمد، هزینه، اسناد دریافتی و پرداختی
- امکان درج مناطق، بازاریاب‌ها، ملک‌های درخواستی، ملک‌های موجود با تفکیک نوع آن (فروش و …)
- امکان ارائهٔ گزارش بازدیدهای انجام شده، فهرست کل املاک موجود و املاک قابل فروش یا اجاره، ملک‌های درخواستی و تطبیق از ملک‌های موجود با ملک درخواستی موردنظر
- گالری تصاویر منازل
مطلب مرتبط: با اصول حسابداری درآمد در آژانس املاک آشنا هستید؟
![سرمایه گذاری در املاک]()
حق کمیسیون و انواع آن
حق کمیسیون و انواع آنبنگاههای معاملات ملکی، دفاتری هستند که مشاوران املاک در آن، نقش واسطه بین خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر را دارند. این بنگاه‌ها به سبب خدمات ارائه شده به هر دو طرف معامله، از حقوقی برخوردارند که توسط اتحادیه املاک، تعیین و رسیدگی می‌شود.
دریافت حق کمیسیون املاک در معاملات گوناگون، قابل انجام است. این کمیسیون، بسته به نوع، ارزش ملک معامله شده و شهر مربوطه، متفاوت است.
حق کمیسیون به عبارتی درآمد اصلی مشاوران املاک از بنگاه های ملکی محسوب می‌شود. هر چه تعداد معاملات و ارزش ملک معامله شده بالاتر، درآمد آن‌ها نیز بالاتر خواهد بود. در ادامه، آخرین مصوبه حق کمیسیون را برای قراردادهای گوناگون، مشاهده می‌کنید:
- حق کمیسیون خرید و فروش املاک: 25 صدم درصد از هر یک از طرفین
- حق کمیسیون رهن کامل املاک: نیم درصد مبلغ رهن
- حق کمیسیون رهن و اجاره املاک: یک چهارم مبلغ اجارهٔ یک ماه
- حق کمیسیون مشارکت در ساخت: از هر طرف دو دهم درصد ارزش قرارداد مجموعاً 4 دهم درصد
قوانین حسابداری املاک و مستغلات
یک آژانس املاک حرفه‌ای، باید پس از تاسیس دفتر، اقداماتی را در همان ابتدای امر انجام دهد. این کار باعث می‌شود، مشمول جریمه‌های مالیاتی نشود. برخی از این قوانین عبارتند از:
- پلمپ دفاتر قانونی: مشاوران املاک باید دفاتر قانونی خود را پلمپ کنند. این کار باعث می‌شود تمامی دخل و خرج‌ها طبق آیین‌نامه‌های مرتبط ثبت شوند. پلمپ دفاتر یکی از کارهای اولیه بعد از ثبت و تاسیس دفتر مشاور املاک بوده و بسیار مهم است.
- ثبت‌نام در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی: مشاوران املاک، پس از تاسیس و اخذ دفاتر باید به صورت اینترنتی در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی کشور، ثبت‌نام کرده و نام کاربری و رمز عبور دریافت کنند. برای این‌کار مشاوراین املاک باید نشانی اینترنتی tax.gov.ir را به خاطر بسپارند.
- ثبت‌نام در سامانهٔ مالیات بر ارزش افزوده: مشاوران املاک باید همزمان با ثبت‌نام در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی در سامانهٔ مالیات بر ارزش افزوده هم ثبت‌نام کنند. برای این‌کار مشاوران املاک باید به نشانی https://www.evat.ir/ رفته، پس از ثبت‌نام نام کاربری و رمز عبور بگیرند.
- ارائهٔ صورت معاملات فصلی به صورت سه ماهه: مشاوران املاک باید هر سه ماه فهرست صورت معاملات خود را از طریق صندوق مکانیزه مشاور املاک به اداره دارایی ارسال کنند. این‌کار از طریق نشانی tax.gov.ir قابل انجام است.
- ارسال اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده: مشاوران املاک باید هر سه ماه یک‌بار اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده خود را از طریق وب سایت evat.ir وارد کرده و سپس قبض صادره را دریافت و پرداخت کنند.
- تکمیل اظهارنامه مالیات بر درآمد: این کار با استفاده از سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی به نشانی tax.gov.ir و به صورت سالانه با استفاده از نرم‌افزار صندوق املاک قابل انجام است.
علاوه بر این موارد، باید بدانید مشمولان مالیات بر درآمد املاک به سه دستهٔ مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و مالیات نقل و انتقال املاک تقسیم می‌شوند.
مطلب مرتبط: نرخ کمیسیون املاک در کشورهای دیگر
![مشاور املاک]()
سخن پایانی
سخن پایانیصنعت املاک و مستغلات به عنوان صنعتی بزرگ و سودده در دنیا به حساب می‌آید. شرکت‌های فعال در این صنعت، شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات نامیده می‌شوند. معاملات املاک و مستغلات در سه گروه فروش، اجاره و فروش زمین به صورت خرده‌فروشی طبقه‌بندی می‌شوند. تخصص در هر حوزه به رشد و پیشرفت اقتصادی و کسب‌وکار کمک می‌کند. به همین ترتیب، نداشتن آن هم، سرنوشت یک شرکت را به شکست نزدیک و نزدیک‌تر خواهد کرد.
این درس، بخشی از دوره مدیریت مالی املاک است. برای مطالعه کامل‌تر، دروس زیر را هم مرور کنید:
