تاریخچه صنعت املاک و مستغلات و مشاوره املاک
از چه زمانی خرید و فروش املاک به یک شغل و صنعت تبدیل شد؟
خانه به عنوان محلی برای آرامش اعضای خانواده از دیرباز اهمیت ویژه‌ای داشته است. تهیهٔ خانه هم در چند دههٔ گذشته، تبدیل به صنعتی شده که کم‌وبیش محبوبیت زیادی دارد. در عین حال روش‌های خرید و فروش خانه و کلا انجام معاملات در عرصهٔ املاک و مستغلات خود صنعتی را تشکیل داده که امروزه بیش از هر زمان دیگر نیازمند سرمایه‌گذاری هوشمندانه خواهد بود. آیا می‌دانید موضوع سرمایه‌گذاری در عرصهٔ املاک و مستغلات، به قبل از آغاز جنگ جهانی باز می‌گردد؟ در ادامه مطلب، تاریخچه املاک و مستغلات را بررسی می‌کنیم.
فهرست مطالب
تاریخچه املاک و مستغلات؛ از غارها تا امروز
سرمایه‌گذاری در حیطهٔ املاک و مستغلات، طی سالهای اخیر به دلیل افزایش ارزش املاک و نرخ بهرهٔ کم در کشورهای گوناگون، بسیار محبوب شده است؛ اما این روش از کجا آغاز شد؟
شاید جالب باشد بدانید که قدیمی‌ترین تاریخ ثبت شده در صنعت املاک و مستغلات، در نقشه‌ٔ غارها پیدا شده است! طبق گفتهٔ مورخان، ممکن است این نقاشی‌ها از نوعی مبادله ارز بین مردم باستان خبر می‌دهد. البته درست است که این صنعت توسط اجداد باستانی ما آغاز شده؛ اما به احتمال زیاد در فروش یک ملک از نظر دستیابی به منافع مالی، جاه‌طلبی انسان نیروی محرکه بوده است.
توسعه و بازاریابی املاک و مستغلات به مرور زمان به روشی محبوب برای درآمد تبدیل شد. این روند تقریباً در تمام سالهای قرون وسطی، معمول بود. در آن زمان مالکیت املاک، نمادی از ثروت بود. یکی از راه‌های اصلی ثروتمندان برای اطمینان از دارای‌هایی خود خرید زمین و مالکیت املاک بود. در همین ایام بود که بازار املاک و مستغلات رونق گرفت و پای استعمارگران اروپایی به ایالات متحده آمریکا هم باز شد. با به وجود آمدن فرصت‌ها در دنیای جدید و رونق بازار آزاد، بذرهای این صنعت برای کارآفرینان آمریکایی کاشته شد تا آن را به یک ماشین پول‌ساز تبدیل کنند.
ایالات متحده آمریکا به‌عنوان یکی از کشورهای پیشگام پس از انقلاب صنعتی، نقش مهمی در تبدیل کردن مفهوم املاک به یک صنعت داشت. بازار املاک و مستغلات در این کشور با سرعت زیادی به‌سمت حرفه‌ای شدن پیش رفت. امروزه بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاران و فعالان صنعت املاک نیز در ایالات متحده فعال هستند.
با گری کلر، بنیان‌گذار بزرگ‌ترین آژانس املاک جهان آشنا شوید
نقش ایالات متحده آمریکا در توسعه صنعت املاک و مستغلات
تولد حرفهٔ دلالی املاک مستغلات از حدود سال ۱۹۰۰ در ایالات متحده آغاز شد. البته سوابق اولیهٔ فروش خانه در ایالات متحده به سالهای ۱۸۹۰ مربوط می‌شود. اگرچه این تلاش ناموفق بود؛ اما به ایجاد پایه‌ای در این فرایند کمک کرد. این امر منجر به راه‌اندازی انجمن ملی مبادلات املاک و مستغلات (National Association of Real Estate Exchanges) در سال ۱۹۰۸ شد.
کارگزاری‌های خانگی در تاریخچه املاک و مستغلات
در ابتدای تاریخ املاک و مستغلات، در ابتدا قانون خاصی تعیین نشده بود. در واقع در آن زمان هنوز هیچ مجوز یا گواهی حرفه‌ای برای تبدیل شدن به یک کارگزار حرفه‌ای در املاک و مستغلات وجود نداشت.در آن زمان، دلالان املاک بیشتر به‌نام کرب‌استونر (curbstoner) شناخته می‌شدند. در این نوع از فروش املاک، پلاکاردهایی را در مقابل خانه‌ها قرار می‌دادند و با همین نشانه املاک را به فروش می‌رساندند. در این روش، هیچ فهرستی از فروشندگان خانه‌ها در اختیار نبود. درنتیجه آمار آن‌چنانی هم از خرید و فروش خانه ثبت نشده بود.
ظهور پدیدهٔ فروش املاک و مستغلات
به مرور زمان کرب‌استونری در تاریخ گم شد. آژانس‌های حرفه‌ای املاک و مستغلات با جلب اعتماد، فهرست فروشندگان خانه‌ها را به دست آوردند. فروشندگان خانه نیز با خوشحالی توافق کردند و به این سبک جدید از فروش، رغبت نشان دادند. در همان سال‌ها هم آژانس‌های حرفه‌ای املاک و مستغلات برای به دست آوردن لیست، از صاحبان خانه اجازه می‌خواستند.
در تاریخچه املاک و مستغلات آمده که در آن زمان بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی ایالات متحده در شهرهای بزرگ چون بالتیمور، سنت‌لوییس و شیکاگو قراردادهای انحصاری منعقد می‌کردند. کم‌کم شکل‌گیری بنگاه‌های حرفه‌ای باعث افزایش محبوبیت بنگاه‌های املاک و مستغلات در بین خریداران و فروشندگان شده و کم‌کم بازدید از خانه‌ها به امری عادی بدل شد.
شکل‌گیری بازار املاک و مستغلات
به طور کلی بازار املاک و مستغلات، در فراز و نشیب‌های اقتصادی دستخوش تغییرات زیادی می‌شود. در طول قرن ۱۹ و اوایل قرن ۲۰، ترکیب اقتصاد سرمایه‌داری و افزایش جمعیت، باعث گسترش استفاده از زمین در بازار شد. رونق اقتصادی دهه ۱۹۲۰ جهش عظیمی در املاک و مستغلات، به ویژه در مسکن ایجاد کرد. در اواسط دهه ۱۹۳۰، ۱۶ میلیون بیکار در ایالات متحده وجود داشت که در نتیجهٔ این امر، تقاضا برای انواع املاک و مستغلات کاهش یافت. بلافاصله بعد از آن، جنگ جهانی دوم، پیروزی در آن و گشایش‌های اقتصادی پس از حنگ، نوآوری در فناوری و تقاضای انبوه را به همراه آورد.
ثبات و قانون‌گذاری در تاریخچه املاک و مستغلات
ثبات وام مسکن که توسط قانون فدرال پس از رکود بزرگ و جنگ جهانی دوم ایجاد شد به گسترش بازار مسکن در ایالات متحده و کشورهای پیشروی دیگر در جهان کمک کرد. در ۱۴ سپتامبر ۱۹۶۰، رییس جمهور آیزنهاور قانون اعتماد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را امضا کرد. این قانون بهترین ویژگی‌های املاک و سرمایه‌گذاری مبتنی بر سهام را برای ایجاد یک روش جدید در تولید درآمد تجمیع می‌کرد. این کار، جمع‌آوری منابع برای پروژه‌های املاک و مستغلات را آسان کرد. قانون مذکور طی سال‌ها اصلاح شده و منجر به ایجاد صنعت املاک و مستغلات به صورتی بسیار بزرگ‌تر شد.
از ۱۹۸۰ تا امروز در صنعت املاک و مستغلات چه گذشته است؟
در دهه ۱۹۸۰ برنامه‌های تلویزیونی وارد صنعت املاک و مستغلات شدند. افزایش تولید و پخش برنامه‌های تلویزیونی با موضوع تعمیر خانه در آن دهه رخ داد. همین برنامه‌ها سرمایه‌گذاران در عرصهٔ املاک و مستغلات را تشویق کرد. در همان زمان، فرصت‌های طلایی برای سرمایه‌گذاری در ملک با عرضهٔ کافی خانه‌های توقیف شده برای نوسازی ایجاد شد. در این زمان، رویاهای موفقیت در سرمایه‌گذاری واقعی شدند. بدین ترتیب مشخص شد که سرمایه‌گذاری سودآور در حیطهٔ املاک و مستغلات، یک هدف قابل دستیابی برای آمریکایی‌ها است.
مسکن به مثابه سرمایه‌گذاری؛ آنچه قرن ۲۱ هدیه کرد
حدودا در سال ۲۰۰۰ بود که خانه‌ها برای سرمایه‌گذاری در بازار جا افتادند. در آن زمان حباب قیمت‌گذاری گسترده‌ای رخ داد. به دنبال این وضعیت، رکود اقتصادی به وجود آمد. در آن زمان، دولت فدرال با کاهش چرخهٔ اقتصادی نرخ‌ها را کاهش می‌داد. کشورهایی مانند چین هم به منظور مدیریت ارز خود در برابر دلار، بدهی ایالات متحده آمریکا را خریداری می‌کردند.
تحقیق در تاریخچه املاک و مستغلات نشان می‌دهد که در ابتدای قرن حاضر، در اقتصاد کشورهای پیشرفته نقدینگی زیادی وجود داشت. با کاهش مداوم نرخ وام‌های رهنی، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جذاب به نظر می‌رسید. این جذابیت به خصوص برای کسانی معنا داشت که قصد هزینه کردن دلارشان را برای کارهای جدید داشتند.
به همین دلیل در این سال‌ها، حاشیهٔ امنی برای فعالیت در املاک و مستغلات ایجاد شد. در واقع افراد در این صنعت، چندان متحمل ضربه مالی نمی‌شدند. با پایین بودن نرخ وام مسکن، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، رونق گرفت. این امر به زودی به یک هدف قابل دستیابی برای صاحبان خانه‌هایی تبدیل شد که از نظر اقتصادی از ثبات کافی برخوردار بودند.
اگر به دانستنی‌های حوزه املاک و مستغلات علاقه دارید، مطالب زیر را از دست ندهید:
جمع‌بندی
رخدادهای مهمی در تاریخچه املاک و مستغلات وجود دارد. صنعت املاک و مستغلات ریشه در قرن ۱۹ دارد. در سال ۱۸۵۵ اولین کارگزاری‌های املاک و مستغلات تأسیس شدند. در سال ۱۹۰۸ انجمن رهن ملی فدرال، مبدع اصطلاح دلال شد تا اعضای این صنعت را از نمایندگان غیرعضو متمایز کند.
رکودهای بزرگ، جنگ جهانی و تقویت قانونی این صنعت، موجب قوت و بروز قدرت شد. با شروع هزارهٔ جدید، پیشرفت‌های فناوری همراه با اختصاص وام مسکن، وضعیت مناسبی را در این حرفه ایجاد کرد. اما در خلال سالهای ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۲ ، ارزش املاک و مستغلات سقوط کرده و بحران اقتصادی در ایالات متحدخ به وجود آمد. این بحران، به بسیاری از کشورهای دیگر جهان هم سرایت کرد. این وضعیت ادامه داشت تا اینکه پس از سال ۲۰۱۲ اقتصاد علائم بهبودی را نشان داد.
تاریخچه نه‌چندان بلند صنعت املاک و مستغلات نشان می‌دهد که این صنعت هنوز راه‌های زیادی برای پیشرفت دارد. ورود فناوری به صنعت باعث شد تا فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاران و مشاوران ایجاد شود. امروزه در جهان جدیدترین فناوری‌ها به‌سرعت به خدمت صنعت ساختمان در می‌آیند. به‌عنوان نمونه می‌توان به خرید و فروش سهام مسکن با استفاده از رمزارزها اشاره کرد. البته همه این فناوری‌ها هنوز تا رسیدن به بلوغ فاصله دارند.
منابع: Shermanbridge – Thedifferencere
