دروس پایه

دروس پایه آکادمی املاک دیوار

دانستنی‌های حقوقی املاک که هر مشاوری باید بداند

مانند یک وکیل در نکات حقوقی املاک حرفه‌ای شوید

در قراردادهای مربوط به املاک، همیشه کلمات و اصطلاحات حقوقی وجود دارد که برای همه آشنا نیست. اگر در حوزهٔ املاک مشغول به کار نبوده یا حقوقدان نباشید، حتما نیمی از متن قراردادهای ملکی برایتان ناآشنا خواهد بود. یک مشاور املاک حرفه‌ای می‌داند که دانستنی های حقوقی املاک نقش مهمی در پیشرفت شغلی او دارند. او با نکات حقوقی املاک آشنایی دارد و به‌خوبی مشتریان را راهنمایی می‌کند. در مجموع، اطلاعات حقوقی مشاورین املاک به‌عنوان مزیت مهم آن‌ها شناخته می‌شود. در ادامه این مطلب، با مسائل مرسوم در بخش حقوقی املاک آشنا می‌شوید.

اهمیت اطلاعات حقوقی مشاورین املاک

قراردادهایی که در حوزه املاک منعقد می‌شوند، قراردادهای بسیار مهمی هستند. زیرا تعداد نفراتی که مرتب درگیر آن هستند، زیاد است. پس اگر تصمیم به اجاره یا فروش ملکی دارید، یا قصدتان ورود به مشاغل مربوط به حوزه املاک است، باید اصطلاحات این شغل و در واقع نکات حقوقی املاک را بلد باشید.

هر قدر اطلاعات حقوقی مشاورین املاک در بنگاه‌های معاملات ملکی بیشتر باشد، به همان اندازه هم راهنمای خوبی برای مشتریان خواهند بود. آکادمی املاک دیوار در این مقاله، دانستنی های حقوقی املاک که در بیشتر قراردادها به چشم می‌خورد را به شما آموزش می‌دهد.

نکات حقوقی املاک که هر مشاوری باید بداند

اطلاعات حقوقی یک مشاور املاک حرفه‌ای باید تقریبا نزدیک به یک کارشناس حقوقی در زمینه املاک باشد.

اطلاعات حقوقی مشاورین املاک باید در همه زمینه‌ها و انواع قراردادها، به‌مرور کامل شود. یک مشاور املاک حرفه‌ای در چالش‌های حقوقی تا حد زیادی به مشتری کمک می‌کند. البته که مشاوره نهایی را باید کارشناسان حقوقی ارائه کنند. به همین دلیل حضور کارشناس حقوقی در آژانس‌های املاک حرفه‌ای یک مزیت محسوب می‌شود. در ادامه، با مرسوم‌ترین اصطلاحات و نکات حقوقی املاک آشنا می‌شوید.

اموال منقول و غیرمنقول

اموال منقول به اموالی گفته می‌شود که امکان انتقال آن‌ها وجود دارد؛ مانند خودرو. در مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول هستند که امکان جابه‌جایی آن‌ها وجود ندارد. 

عین و منفعت

به مالی که ماهیت مستقل دارد، عین می‌گویند. اما منفعت وابسته به مال دیگری است، اگر خانه و سکونت در آن را در اجاره‌نامه در نظر بگیریم. خانه عین موجر و مالک بوده و سکونت در آن، منفعت برای مستاجر یا خود مالک، است.

عرصه و اعیان

به زمین یک ملک، عرصه گفته می‌شود. هر آنچه که روی آن ساخته شود هم اعیان نام دارد.

اجاره‌نامه

به قراردادی گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود. این قرارداد مفادی از جمله مشخصات طرفین، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین را دارد.

سرفصل مرتبط: اختلافات حقوقی املاک بیشتر در چه مواردی رخ می‌دهد؟

نکات حقوقی املاکملک مجهول‌المالک

به ملکی گفته می‌شود که مطابق قانون مادهٔ ۱۱ به ثبت عمومی گذاشته شده، ولی در مهلت مقرر نسبت به آن تقاضای ثبت نشده است. به همین دلیل آن ملک را مجهول‌المالک می‌دانند.

ملک مشاع و مفروز

املاک مشاع، سهم زیادی از چالش‌های حقوقی را برای فروشنده‌ها و خریداران ایجاد می‌کنند.

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که دارای چند مالک است که هر یک، سهمی مشخص از شش دانگ دارند. البته این سهم از ملک مجزا از سهام دیگران نیست و همه شرکا به نسبت سهم خود در هر ذره از ملک شریک هستند. در ادامه به ملک مشاع، تقسیم و جدا شده ملک مفروز می‌گویند.

بایع، مبیع و عقد بیع املاک یا مبایعه‌نامه

در نظام حقوقی به شخصی که قصد فروش مالی را دارد، بایع و به هر مالی که فروخته می‌شود، مبیع می‌گویند. در حوزهٔ حقوقی هم به قرارداد خرید ملکی که در آن مبلغ مشخصی میان خریدار و فروشنده ردوبدل می‌شود، عقد بیع املاک یا مبایعه نامه گفته می‌شود.

اقاله یا تفاسخ

گاهی در عقد قرارداد، طرفین بر اساس توافقی که انجام داده‌اند به فسخ قرارداد می‌پردازند. به این توافق، اقاله گفته می‌شود.

حق انتفاع

کشاورزی باغی را به مدت یک سال اجاره می‌کند. در قراردادی که با مالک منعقد می‌کند، مکتوب می‌شود که آن کشاورز حق انتفاع دارد. به این معنی که می‌تواند از محصولات باغ در مدت زمانی که در قرارداد ذکر شده، استفاده کند. حق انتفاع، تعریفی مانند اجاره دارد. بر این اساس، شخصی حق استفاده از مالی که متعلق به شخص دیگری است را در اختیار می‌گیرد.

حق ارتفاق

حق ارتفاق یکی از مسائل حقوقی املاک است. حق ارتفاق اموال غیرمنقول را شامل می‌شود. دو ملک کنار هم هستند و مالی درست به دلیل در کنار هم بودن آن‌ها در ملک طرفین، وجود دارد. به طور مثال در آبادی، منبع آب دو باغی که در مجاورت یکدیگر قرار دارند، در یکی از باغ‌ها قرار دارد. بر اساس این حق، هیچ‌کدام از مالکان اجازه ندارند، مانع استفادهٔ دیگری از منبع آب شوند.

سرقفلی در دانستنی های حقوقی املاک

این موضوع فقط مربوط به املاک تجاری است. در قراردادی که بین موجر و مستاجر در املاک تجاری منعقد می‌شود، در ابتدا مبلغی در صورت توافق بین طرفین ردوبدل می‌شود. مستاجر بعد از گذشت سال‌ها، ملکی را که هیچ نام و نشانی نداشته به سود و شهرت می‌رساند و به این ترتیب در ملک شریک می‌شود.



سند رسمی در نکات حقوقی املاکسند رسمی و سند عادی

مطابق ماده 1287 قانون مدنی، سندی که در ادارهٔ ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، سند رسمی است. هر سندی که به صورت رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی به حساب می‌آید.

تفکیک املاک

تقسیم کردن یک ملک به بخش‌های مختلف را تفکیک املاک می‌گویند. تفکیک در مورد تمام املاک، قابل اجراست.

افراز در دانستنی های حقوقی املاک

یکی از روش‌های تقسیم، افراز نام دارد. باید توجه داشت که افراز تنها در مورد مال مشاع است و هر مالی را شامل نمی‌شود. 

وکالت تام، مقید و بلاعزل

وکالت تام: موکل شخصی را به عنوان وکیل در تمام امور انتخاب می‌کند. وکیل اختیار انجام هر عملی را از سوی موکل خواهد داشت.

وکالت مقید: در این نوع وکالت، وکیل فقط اجازه انجام امر خاصی را از سوی موکل خود دارد.

وکالت بلاعزل: یکی از وکالت‌هایی که امکان کلاهبرداری در آن وجود دارد. در این وکالت، موکل که فروشندهٔ مال است، به خریدار اختیار انتقال سند را می‌دهد. فروشنده هم نمی‌تواند این وکالت را فسخ کند.

نکات حقوقی مشارکت در ساخت

امکان دارد شما زمینی داشته باشید، اما توانایی ساخت‌وساز در آن را نداشته باشید. شخصی را پیدا می‌کنید که توانایی ساخت‌وساز را دارد. با او شریک می‌شوید. قراردادی میان خود و او منعقد می‌کنید که به آن قرارداد مشارکت در ساخت گفته می‌شود. به این ترتیب با تکمیل شدن ساختمان و بر اساس توافقی که انجام داده‌اید، هر یک از سهمی برخوردار خواهید شد.

سند اوقافی

گاهی اشخاص دوست دارند ملک خود را وقف کنند. در این صورت، اداره اوقاف زمین و یا ملک را با اقساط ۹۹ ساله به شخص دیگری واگذار می‌کند. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید سالیانه مبلغی را به این اداره پرداخت کنند. این مبلغ، ناچیز است. گفتنی است که این املاک سند معتبر دارند.

پایان کار در نکات حقوقی املاک

زمانی که ساختمانی به طور کامل ساخته می‌شود، شهرداری سندی را به عنوان نداشتن تخلف و بدهی به این سازمان، به مالک و یا وکیل می‌دهد. این سند، همان پایان کار است. صدور این سند، به این معنی است ساختمان تمام قوانین شهرسازی را رعایت کرده است. 

سرفصل مرتبط: ارزیابی ملک چیست و چگونه انجام می‌شود؟

کلام آخر

حوزهٔ املاک بسیار وسیع است. اما در مطالبی که ذکر شد، سعی کردیم از رایج‌ترین اصطلاحات حقوقی حوزه املاک سخن بگوییم. با این اطلاعات، اگر بار دیگر سند یا قرارداد خانه‌ای را خواندید، درباره متن و اصطلاحات حقوقی که در آن به کار رفته، ناآگاه نخواهید بود. آشنایی با این اصطلاحات و نکات، به شما به‌عنوان یک مشاور املاک کمک می‌کند که مشاوره حقوقی جامع‌تری ارائه کنید. نکته مهم این‌که بخش حقوقی، تنها زیرمجموعه‌ای از اصطلاحات رایج مشاور املاک را تشکیل می‌دهد و باید درباره همه موارد دیگر هم اطلاع داشته باشید.

نظر شما چیست؟ شما چه نکات حقوقی دیگری را برای حرفه‌ای شدن در حقوق املاک می‌شناسید؟

ثبت نام در پنل املاک دیوار
ممکن است این مطالب را هم دوست داشته باشید
2 نظرات
  1. مهراد افشار می‌گوید

    عالی

  2. سید محمود می‌گوید

    عالی ممنون

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.