بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ مسیر پرالتهابی را گذراند. در نیمهٔ اول سال، نرخ رشد قیمت مسکن منطقی‌تر بود؛ اما به یک‌باره در نیمه دوم سال، رشد قیمت‌ها تحت‌تاثیر امیدواری برای احیای دوبارهٔ برجام، افت کرد و به حدود ۳ درصد رسید. در بهمن‌ماه قیمت مسکن در تهران ۳.۷ درصد نسبت به دی‌ماه افزایش یافت و به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. هرچند معاملات ۷۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرد. اما به اعتقاد کارشناسان در سال ۹۹ شاهد تناقض خاصی بین رکود معاملاتی و رشد ماهانه قیمت مسکن بودیم که حالا در این ماه پایانی سال با پررنگ شدن احیای برجام می‌توان تاثیر آن را در سال آینده بیشتر بر بازار مسکن مشاهده کرد. اینجا در آکادمی املاک دیوار به برخی از مهم‌ترین رویدادهای حوزهٔ مسکن در سال ۹۹ نگاهی می‌اندازیم.
فهرست مطالب
فروردین
توقع می‌رفت قیمت مسکن در ابتدای سال روند افزایشی را تجربه کند. ازطرفی به دلیل ادامه یافتن شیوع کرونا، طی فروردین ۹۹ قیمت مسکن در تهران نسبت به اسفندماه ۹۸ کاهش چشم‌گیری داشت. بر اساس آمار منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی در فروردین ماه سال ۹۹ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران با کاهش ۷۲ صدم درصدی در مقایسه با آخرین ماه سال ۹۸ به ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان رسید.
در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان بود. همچنین در اولین ماه سال ۹۹ حدود ۱۰۹۶ فقره قرارداد در سامانه املاک و مستغلات ثبت شد که در مقایسه با ۹۰۷۷ فقره اسفندماه سال گذشته حاکی از کاهش ۸۷ درصدی داشت.
![رکود بازار مسکن ۹۹]()
اردیبهشت
اردیبهشتقیمت مسکن در اردیبهشت ماه امسال نسبت به فروردین ماه رشد ۹.۴ درصدی داشت. این رشد حتی نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته هم بیش از ۳۳ درصد بود. طبق اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران و در اردیبهشت‌ماه ۱۷ میلیون و ۶۶ هزار تومان برآورد شد. این رقم نسبت به ماه گذشته که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار و ۷۰۰ تومان بود، افزایش یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی را نشان داد.
تعداد مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال ۱۱ هزار و ۵۶۹ واحد بود.
خرداد
ماه‌های ابتدایی سال برای مستاجرها چندان خوشایند نبود؛ چراکه با توجه به شیوع کرونا و تعطیل شدن بنگاه‌های املاک، موضوع تمدید اجاره‌نامه‌ها یا لغو قراردادهای اجارهٔ خانه و آپارتمان بحث روز بود. تا اینکه پس از دو هفته کار کارشناسی و انجام بررسی‌های لازم، ستاد ملی مبارزه با کرونا طرحی امیدوارکننده را تصویب کرد.
بر اساس طرح جدید خرداد ۹۹، مدت زمانی که بنگاه‌های مشاور املاک به‌دلیل مصوبه این ستاد، تعطیل اعلام شدند به مدت قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی اضافه شود. بدین ترتیب با تصویب ستاد ملی مبارزه با کرونا، زمان بسته بودن بنگاه‌های مشاور املاک که 2 ماه است به قراردادهای اسفند 98 و فروردین 99 واحدهای مسکونی اضافه شد.
تیر
در تیرماه و با آغاز فصل تابستان، بازار مسکن روی دیگری را از خود نشان داد. در اولین ماه فصل تابستان، معاملات در شهر تهران رونق بیشتری گرفت. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۹۹ نشان داد که از مجموع ۱۴ هزار و ۴۷ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۸.۶ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند. این میزان در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود ۱.۶ واحد درصد کاهش یافت.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۹۹ حاکی از آن بود که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۹ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داد. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۸.۷ و ۸.۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. در مجموع ۷۳.۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال ۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵) بود. ۱۲ منطقهٔ باقی مانده ۲۶.۹ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داد.
بیشتر بخوانید: مروری بر بازار مسکن در دو سال گذشته
![افزایش مهارت شغل مشاور املاک]()
مرداد
مرداددر مردادماه بیش از موضوع حجم معاملات در عرصهٔ مسکن، موضوع افزایش حق مسکن کارگران که از مدت‌ها قبل در محافل رسمی و غیر رسمی مورد توجه بود در راس اخبار قرار گرفت. این قانون سرانجام از سوی کمیسیون اقتصادی دولت و در هیات وزیران به تصویب نهایی رسید. با این حساب حق مسکن کارگران از ۱۰۰ هزار تومان به ۳۰۰ هزار تومان افزایش یافت.
منبع: ایسنا
شهریور
در آخرین ماه فصل پرکار تابستان، باوجود اینکه تصور می‌شد به طور معمول به حجم معاملات مسکن افزوده شود، اما برعکس عرضهٔ فایل‌ها محدود شد. با این حساب متقاضیان در برخی مناطق مصرفی ناچار شدند برای تهیه مسکن مورد نیاز مبلغی در حد مناطق غیرمصرفی بپردازند.
در روزهای پایانی تابستان ۹۹ عده‌ای از سرمایه‌گذاران با تغییر در وضعیت شاخص بورس، تصمیم به خروج سرمایه از بازارهای دیگر گرفتند و راهی بازار مسکن شدند. این دسته افراد قصد داشتند از طریق خرید ملک ارزش دارایی خود را حفظ کنند. در سمت مقابل نیز فقط مالکانی که تصمیم نهایی برای فروش داشتند، سعی کردند اندکی با خریدار همراهی کنند. البته بودند سازندگان و فروشندگانی که به دلیل ثابت نشدن شرایط بازارها، عمدتا قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی برای ملک خود ارائه می‌کردند.
مهر
فصل پاییز برای اهالی و دست‌اندرکاران حوزهٔ مسکن ورقی دیگر خورد. با تغییر بازیگردان اصلی بازار ملک در اوایل مهر، جهت نوسان قیمت مسکن بار دیگر در مسیر رشد تند قرار گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به بیش از ۲۶ میلیون تومان در این ماه رسید. در این ماه بود که فاصلهٔ مسکن با سایر بازارها در نرخ بازدهی، در مسیر کاهش قرار گرفت.
بازار معاملات مسکن شهر تهران که شهریورماه امسال با کاهش ۵۰ درصدی تورم ماهانه در مسیر ثبات قیمتی قرار گرفته بود، در مهرماه از این مسیر بازگشت. این بازگشت تورمی در اولین ماه از نیمه دوم سال جاری، همزمان با کند شدن سرعت رشد قیمت در سایر بازارهای اقتصادی، منجر به قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر بازتنظیم رابطه نسبی بین سطح قیمت‌ها در بازار ملک و سایر بازارها (ارز، طلا، سهام و…) شد. بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در مهرماه تورم ماهانه ۳/ ۱۰ درصدی را تجربه کرد که نرخ بازدهی ماهانه در سایر بازارها از این میزان کمتر بود.
آبان
آبان دیگر شاید موعد کاهش قیمت مسکن بود. کاهشی در حدود ۴۸ و ۳۱ درصد به ترتیب در تهران و کل کشور. البته خریداران هم در این ماه در انتظار افت بیشتر نرخ‌های پیشنهادی ماندند. طبق آمار تنها در تهران، در آبان‌ماه ۱۳۹۹ حدود ۵۰۷۲ فقره قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که این رقم نسبت به ماه گذشته ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۲ درصد افزایش داشت. در کل کشور نیز طی آبان ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۴۴ هزار و ۳۳۹ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) منعقد شد که از افت ۳۱ درصد نسبت به مهرماه امسال و رشد ۶۷ درصد نسبت به آبان پارسال حکایت داشت.
با توجه به آمار سامانهٔ ثبت املاک و مستغلات کشور، آبان ماه امسال ۱۶ هزار و ۵۸۳ اجاره نامه در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به ماه قبل ۱۰ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۶ درصد افزایش داشت.
![کتاب سرمایه‌گذار موفق در املاک و مستغلات]()
آذر
آذردر آذرماه نگاه‌ها به سمت اوراق مسکن متمایل شد. قیمت اوراق مسکن نسبت به ماه قبل روند کاهشی داشت. طبق آخرین قیمت، متاهل‌های تهرانی برای این اوراق باید ۲۸ میلیون و ۹۴۴ هزار تومان پرداخت می‌کردند؛ درحالی که این رقم در ماه قبل‌تر از آن حدود ۳۵ میلیون تومان بود. تسه فروردین، اردیبهشت و خرداد ۹۹ به ترتیب ۶۱ هزار تومان، ۶۰ هزار و ۳۰۰ تومان و ۶۰ هزار و ۵۰۰ تومان قیمت داشتند. هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن، در تیرماه با قیمت ۶۰ هزار و ۶۰۰ تومان، در مردادماه با قیمت ۶۰ هزار تومان و در شهریورماه با قیمت ۶۲ هزار و ۲۰۰ تومان دادوستد شد.
دی
یکی از مواردی که در دی‌ماه بحث داغی به وجود آورد، طرح اقدام ملی مسکن و موضوع قیمت این نوع واحدها بود. به گفته مسئولان، برنامهٔ دولت برای احداث ۱۳۸ هزار واحد مسکن ملی سهمیهٔ بنیاد مسکن، وقتی محقق می‌شود که متقاضیان وجه اولیه را واریز کرده و زمین مورد نیاز برای آنان هم تامین شده باشد.
نکتهٔ دیگری که در بحث اقدام ملی مسکن مطرح است، موضوع نقل و انتقال این نوع از مسکن است. مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرده واگذاری و انتقال امتیاز مسکن ملی به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، غیرمعتبر و ممنوع است. در واقع ثبت‌نام اولیهٔ طرح اقدام ملی مسکن، ارزش معاملاتی نداشته و خرید و فروش آن غیرقانونی است. همچنین برای این واحدها تا زمان اتمام اقساط تسهیلات که ۱۵ سال است، هیچ‌گونه سندی صادر نمی‌شود.
مطلب مرتبط: هر آنچه باید دربارهٔ طرح جامع ملی مسکن بدانید
بهمن
بهمن‌ماه عدم درج قیمت مسکن در سایت‌ها خبرساز شد. با وجود اینکه مدتی از حذف قیمت مسکن در سایت‌ها می‌گذشت، اما مخالفان این اقدام برای بازگشت قیمت به سایت‌ها تلاش زیادی کردند. به گفته برخی سازندگان مسکن، چارچوب تصمیمات اتخاذ شده در خصوص ممنوعیت اعلام قیمت مسکن در سایت‌ها و نرم‌افزارها، چارچوب کارشناسی و حساب‌شده‌ای نداشت و در این خصوص باید کار کارشناسی بهتری انجام می‌شد تا شاهد تعادل‌بخشی به قیمت مسکن در بازار مسکن باشیم. عده‌ای هم نبود نظام حرفه‌ای خرید و فروش مسکن در کشور را دلیل وجود مشکلات در این عرصه می‌دانند. به‌هرحال پس از بحث‌های زیاد، قیمت مسکن و خودرو به پلتفرم‌های آگهی آنلاین بازگشت.
![تعدیل نیرو در مشاور املاک]()
اسفند
اسفنددر ماه پایانی سال وزارت راه‌و شهرسازی خبر خوبی برای منقاضیان مسکن داشت. به دلیل وجود سختی‌های فراوان برای در اختیار گذاشتن مسکن برای اقشار پایین‌دست جامعه، وزارت راه‌وشهرسازی در ماه پایانی سال اعلام کرد که واجدان شرایط دریافت تسهیلات مسکن ارزان‌قیمت، ثبت‌نام‌شدگان طرح مسکن ملی و دهک‌های یک تا سه درآمدی هستند.
واجدان شرایط دریافت تسهیلات از سوی وزارت راه به بانک رسالت معرفی می‌شوند. این نخستین تفاهم‌نامه‌ای است که به شیوه قرض‌الحسنه در کشور برای تولید مسکن به امضا می‌رسد. سازوکار هم به این ترتیب است که اسامی واجدان شرایط از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک رسالت معرفی می‌شود. افرادی می‌توانند در این طرح مشارکت داشته باشند که در سامانهٔ طرح اقدام ملی مسکن ثبت‌نام کرده و جزو دهک‌های یک تا سه درآمدی هستند.
جمع‌بندی
در نهایت می‌توان گفت سال ۹۹ در حوزهٔ مسکن فراز و نشیب‌های زیادی را از سر گذراند. با نوجه به اینکه شیوع کرونا بر بازار خرید و فروش و رهن و اجارهٔ مسکن تاثیراتی را یر جای گذاشت؛ اما بحث طرح جامع مسکن ملی و کاهش قیمت اوراق مسکن و همچنین تخصیص وام قرض‌الحسنه به اقشار ضعیف‌تر جامعه برای خرید مسکن، نویدبخش اتفاقات خوبی در این عرصه شد. حالا با نزدیک شدن به سال جدید و امیدهای بیشتر برای استفادهٔ همگانی از واکسن کرونا، امید می‌رود رکودی که طی سال ۹۸ و ۹۹ سایهٔ سنگینی بر بازار مسکن انداخته بود، کم‌کم رخت بربسته و به زودی رونق به بازار مسکن بازگردد.
