خرید و فروش ملک شاید قدیم‌ترها که افراد یکدیگر را بیشتر می‌شناختند، کار راحت‌تری بود. ازطرفی همان اعتمادهای قدیمی به این روزگار که کشیده شد، مال‌باختگان زیادی را به همراه داشت. همه ما نمونه‌هایی از داستان‌های کلاهبرداری املاک شنیده‌ایم. اهمیت خرید و فروش یا اجاره املاک به قدری است که تمام یا بخش ویژه دارایی یک خانواده را در بر می‌گیرد. در این زمینه همه افراد یک جامعه باید دانش نسبتا خوبی در مورد روش‌های کلاهبرداری املاک و البته پیشگیری از آن بدانند. به همین علت در این گزارش قصد داریم در این زمینه اطلاعات لازم برای هر فرد را به شما ارائه کنیم تا معاملات امن‌تری را تجربه کنید.
فهرست مطالب
شیوه رایج کلاهبرداری املاک
بعضی اوقات کلاهبرداران املاک در نقش یک خریدار ظاهر می‌شوند و گاهی هم در نقش یک فروشنده هستند. این افراد در زمینه خرید یا فروش املاک به نحوی عمل می‌کنند که ظاهری کاملا قانونی دارد. یک خریدار کلاهبردار به گونه‌ای عمل می‌کند که یک قولنامه تنظیم می‌شود و بخشی از هزینه فروش ملک نیز دریافت می‌شود؛ اما چک‌هایی که برای مدتی بعد امضا می‌کنند به اصطلاح خودمان چک بی‌محل بوده و فاقد اعتبار است.
در روش رایج کلاهبرداری املاک قولنامه طوری تنظیم شده که طرف معامله نتواند به صورت یک طرفه، معامله را فسخ کند. شما در این حالت با فردی طرف هستید که چک او برگشت خورده و شما نیز اختیارات قانونی لازم برای فسخ قرارداد را ندارید.
راه حل‌های پیشنهادی
شما در این زمینه باید از ابتدا توجه کنید که هیچ حق قانونی از شما سلب نشده باشد. با این راهکار اگر چک شما وصول نشد، می‌توانید از طرف معامله خود شکایت بکنید. در این شرایط حتما با حکم منع تعقیب برای کلاهبردار روبرو خواهید شد. شما نباید در این حالت اقدام به فروش مجدد ملک خود بکنید. این کار مساوی با فروش مال غیر است و برای شما دردسر آفرین خواهد شد.
یکی از بهترین کارهایی که در اغلب کشورها نیز در زمینه کلاهبرداری املاک انجام می‌شود، وجود دستیار حقوقی املاک در هنگام معامله است. این دستیار تمام مدارک را بررسی کرده و قرارداد را به نحوی تنظیم می‌کند که برای شما کم‌ترین خطر را به بار آورد. آژانس‌های املاک حرفه‌ای که مشاوره‌های حقوقی را هم جزو خدمات خود ارائه می‌کنند، همیشه یک مشاور در کنار مشتریان دارند که از پیش آمدن رخدادهایی همچون کلاهبرداری تا حد امکان جلوگیری می‌کند.
یک اصل مهم؛ پیشگیری از دام کلاهبرداری املاک
یکی از نکاتی که همواره باید به عنوان طرف معامله، چه در اجاره و چه در خرید و فروش ملک، در نظر داشته باشید این است که معامله خود را در دفاتر املاکی انجام دهید که عضو اتحادیه‌های املاک سراسر کشور هستند.
رعایت این نکته مهم به شما کمک می‌کند که در صورت بروز مشکل کلاهبرداری املاک بتوانید امور را ساده‌تر پیگیری کنید. بعضی از مشاوران املاک، خود صاحب کد اتحادیه نیستند. این مشاوران در معاملات از کد دیگر مشاوران استفاده می‌کنند. همین امر می‌تواند نشانگر غیرحرفه‌ای بودن آن‌ها به شمار آید. وقتی پرینت قرارداد یا کدرهگیری را ملاحظه کردید، تطابق نام املاک را بررسی کنید.
قولنامه‌های دستی و دارای کد رهگیری؛ به چند نکته توجه کنید
کلاهبرداران املاک ممکن است با قرارداد دستی ملکی را به شخصی بفروشند و از وی وجهی را دریافت کنند و سپس با قراردادی که دارای کد رهگیری نیز هست، ملک را به دیگری بفروشند و از او نیز وجه دریافت کنند. در این حالت خریداران می‌توانند به جرم کلاهبرداری (انتقال مال غیر) از فروشنده شکایت کنند.
کلاهبرداران حتی شاید یک کد پستی غلط کار قرارداد را انجام دهند و با دیگری با کد پستی درست قرارداد ببندند. در مجموع باید بدانید کسی که اول یک ملک را می‌خرد بر دیگری اولویت دارد. این قرارداد چه دستی نوشته شده باشد و چه رسمی فرقی نمی‌کند. مهم زمان خریداری ملک است.
بهترین راه پیشگیری از کلاهبرداری املاک، معامله در آژانس‌های املاک قدیمی و شناخته شده و ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی است. برای اطمینان خاطر خود در قراردادها، این موارد را رعایت کنید:
- به پروانه بنگاه املاک توجه کنید.
- اصل مدارک ملک را ببینید.
- به عکس و وعده دل خوش نکنید.
فراموش نکنید پافشاری روی اصول به معنای بدمعامله بودن شما نیست. خجالت نکشید و خواهان شفافیت و اجرای اصول باشید.
اگر به مسائل مرتبط با نکات حقوقی املاک علاقه دارید، سرفصل‌های زیر را هم مطالعه کنید:
کلاهبرداری املاک در اجاره چگونه است؟
کلاهبرداری در اجاره املاک روش‌های گوناگونی دارد. یکی از رایج‌ترین شکل کلاهبرداری املاک هنگام اجاره ملک، گرفتن پول پیش از تنظیم قرارداد است. همانطور که اشاره کردیم اگر اصولی معامله کنید بسیاری از خطرات را از سر می‌گذارنید. گرفتن هیچ مبلغی قبل از تنظیم قرارداد معنایی ندارد. به هوای اینکه خانه اجاره می‌رود و بیایید با این کار خانه را از آن خود و خیالتان را راحت کنید، به دام کلاهبرداران نیفتید.
توجه کنید که وقتی که اجاره‌نامه تنظیم می‌شود، حضور موجر و مستأجر الزامی است. حتما از ملک حضوری بازدید کنید. ممکن است مزایایی که در مورد خانه گفته‌اند دروغی باشد. ممکن است خانه در بعضی موارد معیوب و غیرقابل استفاده باشد. به همین علت حتما حضوری ملک را ببینید. ممکن است کلاهبرداران یک ملک را به چندین نفر اجاره دهند. برای جلوگیری از این چالش باید قرارداد درستی تنظیم کرده باشید تا در صورت بروز مشکل کلاهبرداری املاک، قانون از شما پشتیبانی کند.
کلاهبرداران دوباره پول میخواهند!
یکی از اصولی که باید در مورد آن حساس باشید، گرفتن رسید پرداخت پول است. در بعضی مواقع دیده شده است که افراد در بنگاه معاملات ملکی کارت کشیده‌اند و هیچ رسیدی ندارند. بعد از مدت‌ها ممکن است اینگونه اهمال‌کاری‌ها برای شما دردسر شود. توجه داشته باشید که همواره رسید پرداخت خود را دریافت کنید و فروشنده نیز آن را امضا کند. اینکه پسری به جای پدر خود امضا کند و مواردی از این دست را نپذیرید که بعدا ممکن است مشکلاتی را برای شما به وجود آورد.
توصیه‌های مشاور حقوقی دیوار
احسان آقامحمدی، وکیل و مشاور حقوقی دیوار، توصیه‌های زیر را برای جلوگیری از کلاهبرداری در املاک پیشنهاد می‌کند.
- از تنظیم قولنامه های دستی که توسط بنگاه‌های املاک معتبر تنظیم نشده و دارای کد رهگیری نیست، اجتناب کنید. زیرا فروشنده ممکن است آن ملک را به چند نفر فروخته باشد. در این حالت که فروشنده ملک را به چند نفر فروخته، ملک متعلق به خریدار اول است (کسی که تاریخ قولنامه‌اش مقدم بر سایر خریداران است). سایر خریداران می‌توانند از فروشنده به جرم کلاهبرداری (انتقال مال غیر ) شکایت کنند. در این حالت بر فرض اینکه به فروشنده بتوانیم دسترسی پیدا کنیم، با پروسه‌ای بسیار زمان‌بر و پیچیده روبه‌رو هستیم.
- حتما با یک مشاور حقوقی حرفه‌ای در خصوص انجام معامله و شرایط انعقاد قرارداد مشورت کنید. ترجیحا در حضور وی قرارداد را امضا کنید. این امر از بسیاری از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری می‌کند. به عنوان یک وکیل دادگستری و با توجه به پرونده‌هایی که در این زمینه داشتم به شدت تاکید می‌کنم که این بند را جدی بگیرید زیرا که کلمه به کلمه ی قرارداد می‌تواند در تضییع یا احقاق حق شما موثر باشد.
- چنانچه خریدار در ازای ثمن معامله (قیمت ملک) می‌خواهد چک بدهد، حتما قبل از معامله و دریافت چک ها از بانک استعلامات لازم را در خصوص اعتبار صاحب چک و سابقه چک برگشتی وی انجام دهید.
- چنانچه متوجه شدید ملکی که خریده‌اید قبل از این که به شما فرخته شود به شخص دیگری فروخته شده است از فروختن آن ملک به دیگری اجتناب کنید. این عمل جرم کلاهبرداری (انتقال مال غیر) و دارای مجازات سنگین است.
- چنانچه متوجه شدید که ملک متعلق به شما بدون اجازه شما به دیگری فروخته شده است، حتما ظرف مدت یک ماه در قالب اظهارنامه رسمی به خریدار اطلاع دهید که این ملک متعلق به شما بوده و بدون اجازه شما به وی فروخته شده است. چنانچه این عمل را انجام ندهید مرتکب جرم شده اید.
- چنانچه اطلاع پیدا کردید ملکی که قرار است به شما فروخته شود متعلق به غیر است و فروشنده نیز بدون اجازه ی صاحب ملک می‌خواهد آن را به شما بفروشد، حتما از انجام چنین معامله‌ای اجتناب کنید. زیرا چنانچه با اطلاع از این قضیه معامله را انجام دهید، مرتکب جرم شده‌اید.
جمع‌بندی
کلاهبرداران همیشه راه‌های زیادی برای سودجویی دارند؛ اما آنچه اهمیت دارد، افزایش دانش افراد جامعه است. شناخت راه‌های کلاهبرداری تک تک ما را به زیر و بم‌های یک معامله حساس می‌کند. اگر با بی‌توجهی و اعتماد چشم‌بسته پیش رویم، ممکن است مال‌باخته بعدی خود ما باشیم. راه‌هایی که در این گزارش به آن اشاره کردیم بی شک تمام راه‌های کلاهبرداری نیستند. کلاهبرداران همیشه راه‌های جدیدی برای سودجویی خود پیدا می‌کنند. دراین‌میان رجوع به مشاوران املاک عضو اتحادیه و رعایت اصول معامله به شما کمک می‌کند تا از کلاهبرداری تا حد زیادی جلوگیری کنید.
به‌روزرسانی در ۹ شهریور ۱۴۰۰ – اضافه شدن توصیه‌های حقوقی مشاور دیوار
اگه قصد خرید یا اجاره داریدبرای اگاهی از مظنه به هیچ عنوان قیمت را از مالکین اطراف و بنگاه املاک نپرسید چون قیمت رو
غیر واقعی و بالاتر به شما خواهند گفت،، مالکین اطراف محل مورد نظرتان چون در اینده میخواهند ملک خود را به فروش یا اجاره رسانند قیمت را حباب گونه بالا میبرند هیچگاه جمله اسقاط کافه خیارات رادر هیچ قراردادی امضا ننمایید
صاحبان املاک و خودرو پس از معامله به مشتری میگویند که قیمت را به کسی نگوید اگر این جمله را شنیدید مطمئن باشید که سر شما را کلاه گذاشته همیشه در معاملات خود حق فسخ بگذارید مثلا ملکی را اجاره نمودید که بعد از مدتی متوجه بوی بد یا همسایه های مزاحم یا عدم رونق کسب و کار در واحد تجاری میشوید و میخواهید ملک را پس دهید تنها راهش گذاشتن حق فسخ میباشد