آشنایی با تمام اصول و چالش‌های حقوقی اجاره ملک

سال‌های زیادی از پدیدهٔ آپارتمان‌نشینی گذشته و در این سال‌ها قراردادهای اجارهٔ فراوانی میان موجران ومستاجران نوشته شده است. در طول سال‌ها چالش‌های حقوقی بسیاری میان دو طرف قرارداد اجاره یعنی موجر و مستاجر شکل گرفته و همین موضوع باعث شده قرارداد اجاره شکل قانونی پیدا کند. در نهایت در سال ۱۳۷۶ قانون جامع و کاملی برای قرارداد اجاره نوشته و تنظیم شد. از آن تاریخ به بعد این قانون روی تمامی قراردادهای اجاره حاکم است و دو طرف قرارداد باید آن را رعایت کنند. اگر طرفین از رعایت این قانون سر باز زنند، باید مقابل قانون پاسخگو باشند. ما در آکادمی املاک دیوار و در ادامهٔ این متن شما را با چالش‌ها و نکات حقوقی اجاره املاک آشنا می‌کنیم.

مدت زمان اجاره مشخص باشد

درج تاریخ اجاره از مهم‌ترین نکات حقوقی اجاره املاک است. همیشه این موضوع را به یاد داشته باشید که حتما تاریخ شروع و پایان اجاره را در قرارداد ذکر کنید. این کار باعث قانونی شدن قرارداد شده و از همان ابتدا تکلیف مالک را با مستاجر مشخص می‌کند. قرارداد اجاره بدون تاریخ باطل است و در پایان سال به راحتی نمی‌توان از مستاجر خواست که ملک را تخلیه کند.

عین مستاجره باید سالم به مستاجر تحویل داده شود

به مورد اجاره در زبان حقوقی عین مستاجره گفته می‌شود. اگر در قرارداد با این عنوان برخورد کردید، تعجب نکنید. پیش از اجارهٔ ملک، حتما به مشتری بگویید که بادقت از آن بازدید کند. سعی کنید تمامی عیوب ملک را به مالک توضیح داده و از آن عکس تهیه کنید. مالک طبق قانون وظیفه دارد که مورد اجاره را صحیح و سالم به مستاجر تحویل دهد.

مستاجر نمی تواند در خانه تغییری ایجاد کند

این مورد یکی از نکات حقوقی اجاره املاک است که چالش و اختلاف بسیاری پیرامون آن شکل می‌گیرد. همهٔ تغییرات در ساختمان باید با اجازهٔ مالک انجام شود. تمامی هزینهٔ تغییرات به عهدهٔ مستاجر است و او نباید از موجر ریالی طلب کند.

هزینه تعمیرات به عهده مالک است

اگر برای ملک اجاره‌ای، مشکلی به وجود آمد؛ به طور مثال خرابی لولهٔ آب یا کار نکردن کولر، مستاجر باید با مالک تماس بگیرد. باید از او بخواهید که برای تعمیر موردی که آسیب دیده به ملک بیاید. مطابق قانون هزینهٔ تمامی تعمیرات به عهدهٔ مالک است.

هرکدام از طرفین معامله حتما باید یک نسخه رسمی از قرارداد را در اختیار داشته باشند.

قرارداد اجاره با فوت موجر و مستاجر باطل نمی‌شود

موضوع فوت یکی از مهم ترین نکات حقوقی اجاره املاک است. اگر در طول قرارداد اجاره یکی از طرفین معامله فوت کند، قرارداد تا پایان تاریخ اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند. ورثه نمی‌توانند مستاجر را مجبور به تخلیهٔ ملک کنند. مالک هم بعد از فوت مستاجر، اجازه ندارد که ورثه را از ملکش بیرون کند.

تخلیه بعد از اتمام قرارداد

قرارداد اجاره، تاریخ شروع و پایان دارد. هر دو طرف موظفند ملک را در تاریخ مشخص شده، تحویل داده و در تاریخ مشخص شده، تخلیه کنند. بعد از پایان قرارداد، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند. اگر قصد تمدید اجاره خانه را داشته باشد، باید از یک ماه قبل با مالک صحبت کرده و در تاریخ اتمام، قرارداد را تمدید کند. اگر مستاجر این کار را انجام ندهد، باید به ازای هر روزی که در ملک مانده، اجرت‌المثل یا جریمه به مالک پرداخت کند. در بعضی موارد که مستاجر از تخلیه ملک سر باز زند، مالک می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قانونی بگیرد.

قرارداد در دو نسخه تنظیم شود

از مشتری‌ها بخواهید که حتما برای تنظیم قرارداد هم به آژانس مراجعه کنند. زیرا این کار باعث می‌شود که قرارداد اجاره، قانونی و درست تنظیم شود. موجر و مستاجر باید همراه خود شاهد داشته باشند. قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم می‌شود. یک نسخه به موجر و نسخهٔ دیگر به مستاجر تحویل داده می‌شود. هر دو شاهد و طرفین قرارداد باید قرارداد را امضا کرده و اثر انگشت بزنند.

دانلود نمونه قرارداد اجاره خانه به‌همراه توضیحات نوشتن قرارداد

متداول‌ترین سوال و جواب‌های حقوقی میان مالک و مستاجر

قرارداد اجاره یکی از چالش‌برانگیزترین قراردادهای قانونی محسوب می‌شود. این قرارداد پر از نکات حقوقی اجاره املاک است. قرارداد اگر به دقت خوانده نشود، موجب به وجود آمدن مشکلات حقوقی می‌شود. در ادامه برخی از متداول‌ترین سوال و پاسخ‌های حقوقی قرارداد اجاره را با هم مرور می‌کنیم.

• آیا فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد تعیین شده در قرارداد، امکان‌پذیر است؟

مالک نمی‌تواند قبل از فرا رسیدن تاریخ فسخ، بهانه‌ای مانند فروش ملک را بیاورد. او نمی‌تواند به هر بهانه مستاجر را از ملکش بیرون کند. همچنین مستاجر هم نمی‌تواند در اواسط قرارداد به بهانهٔ پیدا کردن خانه بهتر ملک را تخلیه کرده و مبلغ رهن را از موجر بخواهد. مطابق قانون روابط مالک و مستأجر، قرارداد اجاره باید در مدت زمان مشخص شروع و پایان یابد. مگر اینکه دو طرف معامله در قرارداد شرایط فسخ را پیش‌بینی کرده باشند.

•  آیا مالک در هر زمانی که مستاجر درخواست رهن را کرد، باید مبلغ را به مستاجر برگرداند؟

قرارداد اجاره را نمی‌توان به سادگی فسخ کرد. به این ترتیب، نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما طبق قانون می‌توان حق فسخی را پیش‌بینی کرد.

• مالکان در چه صورتی می‌توانند از مستاجر بخواهند که ملک را تخلیه کند؟

در صورتی‌که تاریخ قرارداد به پایان رسیده و مستاجر بیشتر از سه ماه، اجاره را پرداخت نکرده باشد. یا اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، در حالی که در قرارداد شرط عدم انتقال مطرح شده باشد. یا اگر مستاجر از ملک استیجاری استفاده نامشروع کند، مالک می‌تواند درخواست تخلیهٔ ملک را بکند.

• چگونه می‌توان از فردی که شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کند، شکایت کرد؟

پرداخت شارژ مطابق قانون به عهدهٔ مستاجر است. زیرا مستاجر از ملک استفاده می‌کند و باید هزینه‌های مربوط به این بهره‌برداری را پرداخت کند. گاه ممکن است ساکن واحد مسکونی (مالک یا مستاجر) از پرداخت شارژ یا هزینه‌های مشترک ساختمان خودداری کند. در این صورت، ابتدا هیئت مدیرهٔ ساختمان باید به صورت کتبی به خاطی در مورد عدم پرداخت شارژ تذکر لازم را بدهد. در صورت عدم پرداخت مجدد، مدیر ساختمان موظف است به نزدیک‌ترین مجتمع قضایی محل سکونت مراجعه کرده و اظهار نامه‌ای برای شخص خاطی ارسال کرده و به او مهلت ۱۰روزه برای تسویه حساب با مدیر ساختمان بدهد.

جمع‌بندی نکات حقوقی اجاره املاک

دو طرف قرارداد اجاره وظیفه دارند پیش از تنظیم و امضای قرارداد از تمامی نکات حقوقی اجاره املاک آگاه باشند. آن‌ها باید پیش از هر اقدامی، قانون اجاره را به درستی و دقیق بخوانند تا به وظایف خود در طول مدت اجاره آگاه شوند. در قانون اجاره، شرح وظایف موجر و مستاجر به طور کامل و شفاف توضیح داده شده است. مطالعهٔ آن می‌تواند از چالش‌های حقوقی بسیاری جلوگیری کرده و در نهایت تعداد پرونده‌های ورودی به اماکن قضایی را کاهش دهد. توصیهٔ بسیار مهمی که می‌توان به موجر و مستاجر در زمان تنظیم قرارداد کرد، دربارهٔ تنظیم قرارداد مکتوب و رسمی است. به‌همین دلیل همیشه پیشنهاد می‌شود که مستاجرها و مالک‌ها تا جایی که امکان دارد از تنظیم قرارداد به صورت شفاهی و خصوصی اجتناب کرده و به جای آن به یک آژانس املاک مطمئن مراجعه کنند.

نکات حقوقی اجاره املاک تنها محدود به اجاره خانه نیست. چالش‌های حقوقی همیشه در اجاره‌های اداری و تجاری هم دیده می‌شوند. برای مدیریت این چالش‌ها هم باید به مالک و مستأجر مشاوره دهید. برای آشنایی اولیه بهتر است با مفاد قانونی این نوع از اجاره هم آشنا باشید. برای آشنایی بیشتر، پیشنهاد می‌کنیم نمونه قرارداد اجاره را از لینک زیر دانلود کنید.

دانلود نمونه قرارداد اجاره دفتر کار به‌همراه توضیحات و نکات حقوقی